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在大城市经济增长的基本面指标之外土地+房屋的供应能力也是极为重要的

这是我们亟需要认清的事实,只有认清这一点,才有改变的可能。

理解大城市的房地产价格,需要一个框架。大城市的买房需求量是没有问题的,因为人口在持续流入,新增需求一直会发生。因此,在大城市经济增长的基本面指标之外,房地产系统里面还有一个极为重要的指标:土地+房屋的供应能力。

这个指标,可以来解释基本面因素(人口、货币、GDP)以外的房地产价格波动。比如典型代表是香港,香港人口增长是非常缓慢的(2013-2017年5年时间累积增加人口不足30万),货币政策也紧跟美国,GDP增速常年低速2-3个点,按说是没有道理房价爆涨的。但是香港现在的房价足足是1997年最高峰时期的1.25倍(1997年香港住宅价格指数最高冲到了163.1,截至2018年3月,住宅价格指数刷新到了创纪录的368.4)。这个背后,最重要的影响因子,就在香港政府极低的土地和房屋的供应能力——到目前为止,香港的居住用地比例占全港面积的不足7%。

下面这两张图表,都来自香港差饷物业估价署官网。我们知道,香港房价在1997年高峰期暴跌,直到2003年企稳,但是在2011年反超1997,到现在香港房价已经连涨2年。以港岛160平米以上住宅为例,在1997年二季度最高单价为14万港币/平米,到今年3月单价超过29万港币/平米。买一套40平米的细屋,要1000万人民币。

深圳房地产未来的“香港化”风险

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深圳房地产未来的“香港化”风险

下面这则视频,是香港前财爷梁锦松在接受媒体采访,他当时指:香港用于居住的土地比例不到7%,有66%的土地用作郊野公园及绿地。这个数据早已是公开事实,而在东京伦敦等大都市,这个比例至少在50%以上。

用这个指标,是可以同样去解释珠海(楼盘)、厦门(楼盘)的高房价,城市GDP远远不及广州(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)或者内地省会城市,但平均房价却高出一大截,原因也在这里。其它条件不变,但我的面积太小,房屋供应能力太弱,意味着房屋作为一种商品的稀缺性更强,那么它的价格的敏感性也更强。

我们来用这个指标来测算深圳样本,这座不足2000平方公里的城市,未来的土地和房屋的供应潜力有多大。当然,我们无法测算得很具体。但从大的方面来看,还是可以做一些推断(这个前提是大的房地产制度不变的情况下)。

有关深圳的土地数据太过庞杂,这篇文章只解决一个对深圳土地供应能力框架性的认知。具体数据也许会有错漏,待日后再细化补正。

一、基本盘大账。

深圳市域面积1997平方公里,总人口我们按民间主流口径2200万人口计算,实测人口密度在1.1万人/平方公里,这个人口密度已经看齐全球最著名的那些大都市了。

在2005年,深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》,划定了974平方公里不可开发,占去了将近一半的面积。这个有点像学习香港的做法,东莞后来也是如此做的。

也即是说,名义上深圳是一座比香港大一倍的城市,有2000平方公里,但实际上,深圳用来满足所有人口各类需求的全部土地只有1023平方公里。即便是人口不再增长,未来土地全部开发完毕,深圳的人口密度都会超过2万/平方公里,这已经是世界上人口密度最高的都市之一了(可能仅次于孟买)。

另外一组数据,这1023平方公里现在已经用掉了多少呢?

截至2016年底,深圳建成区面积已经达到了923.25平方公里,到了2017年,变成了925.2平方公里。这意味着两点,一是,仅从增量看,就算是全开发,深圳未来增量土地最大空间也不到98平方公里。依深圳目前企业对产业用地的强烈渴求度、市民对居住用地的强烈渴求度来讲,这些土地远远不能满足需求。

下面是中国一些城市2015年的建成区面积图。

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前段时间,王石在一场论坛上谈到:经过四十年的开发,深圳现在可开发的面积只剩下20平方公里左右,每年新增用地面积不足2平方公里。他的数据我不清楚从何而来,但可信度当然是极高的。大家可以自由采用,这些都说明了深圳土地的现状事实。

因此,假定未来深圳不动这批生态控制线(就像香港不动那24个郊野公园一样),那么几乎决定了深圳不可能再有大片整块的土地可以使用,也决定了深圳只能采用其它的途径来解决城市发展用地不足的问题。

二、十三五规划。

讲完基本盘的大账,来看未来几年的“小账”。

2017年11月13日,深圳规划国土委公布了《深圳市城市建设与土地利用十三五规划(2016-2020)》,这里面披露了2020年之前深圳土地利用的重要约束发展指标,以及土地获取来源。这是一份很重要的文件,建议大家有时间也仔细阅读。

要点如下:

1、到2020年,深圳基本生态控制线不变,不少于974平方公里。(显示深圳在十三五期间无意于突破50%开发强度红线)。

2、到2020年,深圳建设用地总规模控制在1004平方公里,新增建设用地控制在87平方公里以内(建设用地总规模指标比之前有所增加,整个城市的建设用地空间基本使用完毕)。

3、到2020年,深圳将通过各种手段释放土地大约为166平方公里。包括建设用地清退(58平方公里)、城市更新用地释放(30平方公里,其中,拆重重建规模12.5平方公里)、土地整备释放(50平方公里),以及12个地方围海造田28.2平方公里。(这是在向海洋、存量要土地,显示深圳还没有下定决心大力提升城市容积率,采用高强度高密度的开发模式)。

4、向都市圈要地。深圳在构建“3+2都市圈”,向莞惠要地,要深汕合作区要地。现在深汕合作区一共有468平方公里可以为深圳转移产业配套,而在东莞,也已经将东南临深四个片区规划为“深莞惠城际住房协调区”。未来,又将要新出来一个“深莞惠试验区”。

下面这张图来自上述十三五规划,可见各类约束值。

深圳房地产未来的“香港化”风险

这些显示深圳市比较明显的态度,我认为很像香港这些年来的态度。即是:努力的维持城市的生态平衡,在此基础上穷尽一切手段来觅得土地,尤其是向周边向海洋向小产权房要地。香港有24个郊野公园,深圳有50%生态控制线。香港在打棕地的主意,深圳在打小产权房的主意。香港开始打农地的主意,深圳也开始打周边城市的主意。殊途而同归,两者越来越像。

我个人其实赞同适度放松一些生态控制线,否则深圳香港化的迹象将会越来越明显。落到房地产上,可能的一个结果是,房价永远涨,哪怕是大跌了之后还是会起来再创新高,香港就是殷鉴。道理很简单,你需要为好环境支付高价格。

另外一点,城市发展方向的变化。深圳长期以来是由东向西发展,这几年来提出东进战略,但从去年的效果来看,并不如人意。反而是南北纵向发展的表现,令人意外。这个其实显示出市场的自我指引,深圳东西向发展会继续,但未来,南北纵向发展将会成为新的亮点,也会成为新的重点,龙华、光明、坂雪岗这些地方都将是非常重要的区域。

三、土地利用结构。

以上我们谈的都是总量,大账和小账,下面来谈结构。就是说,在整个可用的土地资源里,深圳官方对住宅用地的态度若何,上面这些土地里有多少会用于住宅建设?这是最直接作用于房地产市场的。

现状结构,我查到的数据:截至2014年,深圳工业物流用地共302平方公里,占比约34%;居住用地共218平方公里,占比约24%(注:这里占比是占当年城市建设用地的比重,前段时间开了一个座谈会,会上官方代表说是居住用地22%);商业服务业用地47平方公里,占比约5%;交通设施用地175平方公里,占比约20%;公共服务设施用地52平方公里,占比6%。

从比例上看,深圳的居住用地的比例太低了——占整个城市市域面积的11%。比香港高一些,但是也都远远、远远低于未来它要对标的国际大都市。

但直到今天,深圳也好,全中国也好,主流看法其实都不太接受居住用地占有太高的比重的。

这还没完,因为还有特殊的地方。继续细加考究,我的判断是:深圳的居住用地比例,比我们想象的低,不会比香港好到哪里去(希望是我错)。

表面上看起来居住用地比例比香港的7%高,但是这里面小产权房下面的集体用地占去了大部分,真正用于商品住宅的居住用地并不多。这个土地面积的数据我暂时没掌握到——政府统计的24%居住用地里面,原来的小产权房土地和可自由流通的商品住宅用地各占比重多大,这个我没查到数据。

但,从之前披露的深圳房屋总量建筑面积的对比来看,是可以做出判断的。截至2014年,深圳一共1035万套住房中,可流动的商品房占比只有12%,流动性很低的农民房占比63%,大部分非成套住宅而且流动性为零的宿舍占比16%——也超过商品房。

深圳房地产未来的“香港化”风险

如果使用这个数据去参照,那么可以得出结论:深圳的居住用地比重,是非常非常低的。

还有一个数据可以支撑我上述判断。

在上述的整个1000多万套住房里,我们清楚,小产权房这部分其实是高度集中的。早在2010年,深圳市房地产研究中心曾发布过数据(也是我当年报道出去的):深圳原住民(他们的住房主要是“小产权房”)平均住房面积是388平米,而非户籍常住人口是10平米,非户籍流动人口人均住房面积是6平米,三者相差达到接近40倍和60倍。

我们知道,香港的人均住宅面积只有可怜的6平米,对比一下,深圳人其实并没有好到哪里去。

从以上这两重的结构性,我们可以解释:为何深圳的购房需求连年来如此的旺盛?为何深圳的住房自有率多年维持在34%这样的低位上不去?以及为何深圳的房价累积涨幅如此之大、如此难以弹压?

根子就在居住用地的比例上不去。

四、破局可能性。

那么,从未来看,深圳官方对于提高居民居住面积的态度是怎样的?政府是否有意图、是否有能力来大幅提升居住用地的比重呢?

抱歉,我没有看出来。

参照上述十三五规划,至2020年,深圳官方的态度是:产业空间比重不能低于30%,即270平方公里。而前段时间传出来的信息又有调整,至2020年,工业用地比重提升到不低于280.3平方公里,其中一级红线259平方公里(即不可转性),二级21平方公里(2020年之后可转性)。参照2020年1004平方公里建设用地规模看,可知在2020年之前,我们的工业用地比重为28%。同样和深圳要追赶的那些国际大都市相比,这个工业用地的比重是他们的5-6倍。

也即是说:在未来的3年里,深圳50%的用地给了生态控制线,大约30%的用地给了工业,像居住、商业、交通、文教医疗等等,共同瓜分余下的20%或200平方公里的比重。

这个里面,任你想象,商品住宅也是不可能有太多空间的。

为什么深圳会选择给工业产业这么大的比重,客观讲,有事实依据。深圳官民各界乃至全中国,都无比警惕香港当年出现的“产业空心化”问题。所以,一定会在一段时间内,牢牢守住产业用地的红线,以防陷入像香港那样的衰退。所以在这个问题上,我认为未来谈判的空间很小。

那么有没有可能调整生态控制线呢?我认为也很难。和香港一样,这意味着政治不正确,会引发学界、人大代表尤其是环保人士的激烈抗议,也会被引向官方向特殊利益团体输送利益的舆论指责。生态线划起来容易,再想动它就很难,谁愿意让你把山铲掉?海填平?公园推倒?香港正是碰到了这种尴尬,导致郊野公园长期只能停留“讨论开发”的层面。

这两个都很难动,那么,和教育医疗抢地皮,住宅抢不抢得过?

抢不过。

我们都知道,深圳的教育、医疗要比住宅更奇缺,至少是一样奇缺。房子你少吧,还可以通过价高者得来处理,但教育、医疗却没办法完全的商业化。因此,现阶段,深圳更愿意增加的是学校、医院以及商业建设。而且,关键是,这些领域要是给它配建更多的土地,要比给住宅的阻力更小,因为这些增加的公共福利,是大众看得见摸的着的,在政治正确上,没有人会有异议。但如果给住宅,就会像触碰生态控制线一样,会引发大量的口水战。

也就是说,基本上,深圳想在现状规则下弄出更多的房子来,非常不乐观。有的观点提出,大幅增加容积率,其实也很难。因为那一样会降低整个城市的品质和环境,至少暂时没看到政府有这个意图。

通过这些讨论,我们就可以解释一个问题:为什么深圳经常性的修改住房建设规划,每年也都提出很阔绰的建设计划,但基本上都很难完成。不是虚头巴脑的难,那是真的无米。

总之,我们现在来讨论深圳未来的土地和房屋供应能力,那么,大账、小账、结构算下来,答案是比较很明确的:这座城市在住房问题上,存在着逐步“香港化”的风险——政府的房屋供应能力处在极弱的状态,既没有大幅增加供地的客观能力又没有大幅增加供地的主观动机。

五、存在的转机。

至于它将来会不会真的像香港那样,居住条件越来越差,我个人认为现在还不至于,因为深圳和香港比,有一个很大的优势:腹地有纵深,可以借道粤港澳大湾区,实现土地扩张。

从目前政府的动作看,我觉得有下面几个来源。

一是,改变游戏规则,建设大量的租赁用地,同时锁定新房交易,让新房无价格,同时你又买不到房子。大家慢慢都接受在深圳特区内,可以也只能租房子住。

二是,向小产权房要地,大量的转换小产权房,清除违建也好,拆除重建也好,适度确权也好,渐进的把小产权房这部分的居住面积给盘活起来。(甚至可以说,未来给小产权房补地价合法化,也是必须要走的路径之一)。

三是,建设飞地。比如像深汕合作区、深莞惠试验区等等,圈它个几百平方公里,把产业和人口疏散过去。

四、卫星城通勤圈,通过修建大量的轨道交通,把白领人口向莞惠中山(楼盘)转移过去。比如东莞临深四镇,做城际住房协调区。

再有,就是填海。

总之,方法比香港多。但前提是,要真正动起来。如果不真正的行动,“香港化”的风险就有可能成为事实——房价持续震荡高涨、蕴藏金融风险、普通人居住条件恶化、阶层固化。

现状一味的通过行政管控,的确可以压制住房价上涨,但你没有办法改善民众的居住条件——那才是我们推行住房制度改革的最大目标。如果这座城市的人口持续猛增,又不能快速提供更多的房子,居住条件就只会恶化。这是很迫切的事情。

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