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康养小镇或成为房地产发展第三阶段的风口

今年是改革开放的第四十年,在这四十年的时间里,中国经济不仅被称呼为“中国式奇迹”般快速增长,已多年稳居全球第二大经济体,目前GDP总量为11.20万亿美元,是美国GDP总量的3/5,印度GDP总量的5倍;而且城市化进程快速推进,根据国家统计局最新发布的数据显示,2017年中国城镇化率达58.52%。

在享受经济腾飞的成果,快速城市化带来巨大发展机遇的同时,我们也看到有些地方及领域出现了严重的资源浪费,供需错位的现象,如房地产业过度开发,造成多地上演“空城”。

而随着开发式的“房地产经济”已见顶,房地产业面临疏导与转型,产业已从过去第一阶段的产业新城,第二阶段的产城融合,到了内容为王,运营为主的第三阶段,我认为康养小镇将是这一阶段房地产业发展的重要思路。以下就康养小镇发展趋势,项目规划与定位,分享一些我们的观点与经验。

首先,康养小镇在特色小镇发展中一枝独秀,是因为康养小镇建设符合新时代康养发展观。政府大力支持发展特色小镇,在“十三五”期间,全国启动“千企千镇工程”,推进美丽特色小(城)镇建设。“十九大”提出:“要深入践行“绿水青山就是金山银山的”理念,巩固提升康养石柱发展核心优势;要抢抓乡村振兴战略和新型城镇化建设机遇,重点打造一批各具特色、产城融合、富有活力的康养特色小镇”。

并且,自2016年以来,国家逐步完善了关于康养产业的顶层设计,政府大力推进健康中国建设,将健康中国作为“十三五”战略目标之一,高度重视健康养老社会发展问题,为康养小镇发展提供前所未有的政策性扶持。

下表为昱言养老工作室梳理的

近三年健康产业的政策信息

2016-2018年健康产业重要政策梳理及主要观点

其次,从带动的经济效益规模来看,经济学家已将健康产业定义为继“机械化时代、计算机时代和信息网络时代”之后的全球“第五波财富”。而在国务院印发的《“健康中国2030”规划纲要》中也明确指出,到2020年,健康服务业总规模将超过8万亿元人民币,到2030年达到16万亿。

就像五年前一位企业家所说的:“人类对健康的需求是无止境的,健康是个人财富,对于整个社会而言,也是财富来源所在”。

再次,消费群体庞大。据世界卫生组织、国家卫生计生委等机构联合发布的《中国医改联合研究报告》指出,我国现有慢性病患者近3亿,患有慢性病的老年人占老年人的比例超过65%,总数接近1.5亿人。而随着我国老龄化进一步加剧,预计2040年老年人总数将超过4亿,也就是说未来中国每3个人中就有一位老人。

最后,康养旅游市场逐渐壮大。据统计,未来5年,我国康养旅游的市场规模将呈快速增长态势,年复合增长率有望达到20%,2020年市场规模将在1000亿元左右。足以可见,中国庞大的老年市场的消费潜力。

在政策利好、产业发展利好、人口支持和消费力支持利好的多重因素影响下,康养小镇必将成为重点发展的方向。

下面就康养小镇项目定位、架构,分享一下我们的分析与思考。

康养小镇项目定位架构

康养小镇以康养产业引擎与旅游吸引核为中心,依托核心产业特色与休闲聚集区,形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。

从建设标准上界定

康养小镇要满足年均PM2.5值≤50;负氧离子≥5000个/立方厘米;附近100公里之内有高铁、机场、高速,交通方便;活动范围3平方公里以上,有发展康养产业的环境基础。

康养小镇的定位包含3个部分

① 项目整体定位

② 项目客户定位

③ 项目功能定位。

整体定位

主要配合宏观条件和市场条件,分析企业内外部因素、项目内外部因素、企业未来发展诉求和形象塑造等,通过内外部要素分析可确定项目的驱动要素、规模匹配下的项目定位。

项目的内部因素和外部因素

内部因素主要包括:地块条件、占地面积建筑面积、容积率;外部因素主要包括:气候水文条件(日照、气温、水文),资源状况(人文、生态、旅游、休闲、产业),交通状况(交通工具、距离城区车行时间),配套状况(商业、医疗、学校、康体娱乐)。

企业的内部资源和外部资源整合能力

不同企业所具有的特色不同,具有的资源也不同,包括:政府资源、行业资源、产业资源、资本资源。通过分析企业内部拥有的资源和外部拥有或希望导入的配合项目发展的资源,对项目的整体操盘和未来产业链发展拥有至关重要的作用。

有稀缺自然资源,则可依托现有资源打造康养主题,如:有长寿文化基础(例:巴马长寿乡),则可定位打造食疗、药疗等健康养生主题的康养小镇;有温泉核心资源则可定位开发温泉型康养小镇;有传统中医、中草药基底,可以定位中医药康养小镇,形成系列业态集群。

无特色自然资源可以植入特色医康资源,如:恒大养生谷,通过医联体,导入国内外知名大健康和医疗资源,定位为围绕全齢化健康管理首创颐养、长乐、康益、亲子四大园,提供852类设施867项全方位健康管理服务。

客户定位

主要关注客群的区位来源、需求属性、驱动因素、主要年龄、健康状况。注重客群来源多样化、客群年龄多样化、置业需求多样化、客群档次多养护。

如:根据消费群体的年龄构成不同,进行客户定位分为妇孕婴幼型康养、青少年康养、中老年康养;根据健康状况的不同,进行客群定位分为健康状态保养型、亚健康状态疗养型、临床状态医养型;根据客群需求不同,进行客户定位分为养身型康养、养心型康养和养神型康养等。

功能定位

依托强势旅游、文化和景观资源,则可以观光旅游为核心,以健康管理、特色医疗、养老养生为补充,或以旅游景观资源和健康医疗资源双核发展;依托强势医疗健康资源,则主要完善产业链资源,补充发挥景观资源优势,突出特色化。同时配备生活性相关配套,如:酒店、商业街区、文娱游乐设施。针对项目所在地客群注重配备老年病医疗、康复、养护中心等功能;针对周边的健康管理与健康促进客群,则弥补健康评估、康复调理、健康教育、健康干预等资源;服务于区域医药健康协同发展,则配备老年医疗养护和全生命周期健康管理;服务于全国医康养护一体化,则引入强势多元化国内外医养资源,发展产、学、研、用、创一体化发展。

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