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房地产税只是一种财税的调节手段

7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控。同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。

今年6月,自然资源部发布消息称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。业界认为,开征房地产税一大技术前提正是全国不动产信息全国联网。

房地产税一直以来都是舆论的关注焦点,而“加快推进房地产税相关政策举措”的表述,迅速触及市场敏感神经。房地产税的正式推出,或在不日之后。

房产税法稳妥推进

在今年“全国两会”上,全国人大会议发言人张业遂表示,房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

“房地产税总体思路就是‘立法先行、充分授权、分步推进’,有了房地产税不一定出现泡沫,但没有房地产税经常会出现泡沫。”中研普华研究员黄相龙在接受《法人》记者采访时表示,在房地产调控供给侧方面,国家统计局明确提到了房地产税的政策。但目前相关部门正在设计、完善房地产税法,同时再进行论证和听取意见,因此房产税不太会立即就位,他估计,2018年下半年推出房产税的可能性不大。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授在接受法人记者采访时表示,社会各界已经对“加快推进房地产税相关政策举措”的表述做出了不同的反应,国家统计局作为国家经济社会发展信息的权威统计机构,可以向公众提供关于国家国民经济运行的基本情况。

“这里需要强调:一定要记住推进前面还有‘稳妥’二字。稳妥的目的就是要实现‘房地产税法草案’的公平性、可操作性,是合乎《物权法》《宪法》《税收基本管理法》的基本规定的税收法定的原则。”刘俊海表示,统计机关提供相关的具体信息,对于公众跟立法机关,群策群力,真正做到科学立法、民主立法、透明立法、开门立法,具有积极的促进作用,亦具有重要的参考价值。推出房地产税法,不是一个政府部门的行政措施,而是立法举措,涉及广大公民财产权的保护问题涉以及法治政府的问题。

“所以,推出房地产税立法,一定要慎之又慎,积极之外更要稳妥,不能‘萝卜急了不洗泥’。”刘俊海说。

上海亿达律师事务所董毅智律师在接受《法人》记者采访时则表示:“我认为房地产税的准备工作已经就位了。现在可能就涉及立法层面的事情,或许在明年两会期间出台相关的法律。”

刘俊海进一步说,国土资源部的全国不动产基础信息统一联网,应该是开征房地产税的必要条件,但不是充分条件。必要条件有很多,比如说估值能不能公证的问题,应该按照购房时的价格来估值、确定,比较公平。但是现在这些基本的问题并没有解决,一些国家是每年估值扣除,比较公平,而国内并没有这方面的共识。

出台时机或未成熟

“房地产税政策的出台符合预期,也不排除上海和重庆等地会在既有房产税的改革基础上率先升级为房地产税的政策,这是试点的思路。”黄相龙在接受《法人》记者采访时表示。

董毅智同时认为:“房住不炒的问题,已经连续两到三年都在提,实际上中央就已经确定了这个方针。历史经验和经济规律不可能让房价无限期地这样涨下去。”

刘俊海则认为,因为现在房产的形态不太一样,纯粹商品房有经济适用房、有房改房,还有小产权房,各类情况不太一样。并且有的地方经济发达房价贵、有的地方房价低,各地情况并不相同。

“针对房地产市场,究竟是继续发展,还是踩个急刹车,我认为各界首先应该凝聚共识,消除分歧。”刘俊海说。

针对如何落实 “房住不炒”的政策,刘俊海认为,虽然房子是用来住的,不是用来炒的,但是做到这一点不该都是买房人来买单,地方政府也应该做贡献,开发商也应该有所作为。

其次,可以考虑对一二线城市房产限价、使用指导价格。现在如果急于出台房地产税,使房产所有人通过卖房来交房产税,这是下策,还有很多其他调控的工具并没有盘活、使用。

董毅智也认为,房价的调控需要综合政策,房地产税只是一种财税的调节手段。房价的调节需要地方与中央调控相结合。

黄相龙则表示,房地产税由于能增加住房持有者成本,因此可以一定程度上遏制肆无忌惮的炒房者,抑制住房投资性需求,降低住房空置率,同时也能发挥一定的收入再分配功能。而且房地产税还能充实地方财政收入,逐步培育成地方主体税种,健全地方税体系。为落实“房住不炒”,打破房地产“只涨不跌”的市场预期,关键要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度,而且立法速度应加快。

“开征房地产税法的初衷应该是为了老百姓买得起房子。我认为房产税现在开征条件并不不成熟,因为现在房地产市场信心极其脆弱,可以说拿个针眼儿一捅,这个泡沫马上就崩爆了。”刘俊海进一步对法人(www.farennews.com)记者强调。

“所以我希望还是要尽快实现‘软着陆、积极、稳妥推进,房地产法,要精工出细活,立法也要发扬工匠精神。”刘俊海说,现在社会各界对房产税法征收的税目、税率,还存在着各种争议。

“此外,房地产业占据了大量低成本信贷资金,这样间接推高了其他企业的融资成本,造成了其余企业融资难、融资贵,这也是导致房产税加速落实的原因。”黄相龙对记者说如是说。

黄相龙进一步表示,应优化税制结构,既立足当前,又着眼长远,兼顾税收调控和筹集财政收入功能,逐步优化税制结构,深入推进增值税改革,构建更加公平简洁的税收制度,推进房地产税立法和实施,建立综合与分类相结合的个人所得税制度。

还要推进健全地方税体系改革。考虑税种属性,区分税基流动性特征,合理确定地方税种,适当下放税权,逐步培育地方主体税种,保持地方财力稳定增长,促进区域协调发展。

国际经验可与国情相结合

“目前国际上房地产税制度有几个共性。”黄相龙在接受《法人》记者采访时表示,比如所有的工商业住房和个人住房都会按照它的评估值来征税,所有国家的房地产税制度安排中都有一些税收优惠。在参照国际经验的同时,也要按照中国的国情出发来合理设计房地产税制度。

比如我国房地产税会合并整合相关的一些税种,合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样可使房地产税制度设计能够更加合理、更加公平,既能够起到筹集财政收入的作用,又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

刘俊海认为,我们的立法既要立足中国国情,也要借鉴国际惯例。国际惯例包括国外成功的立法、判例和学说一定要和中国的国情相结合。也就是既要与国际惯例接轨,也要从中国国情出发。我们要全面建成小康社会,关键是要建成民富国强的社会,要轻徭薄赋、放水养鱼、藏富于民、国不与民争利。

董毅智同时认为,经济规律是没法打破的,历史上挑战过房地产泡沫的可能只有美国和日本。大家都看得到日本当时跌到60%~70%,美国在2008年左右次贷危机的时候,遭遇金融危机,房产价格跌20%~30%,都是非常明显的。

关于房地产税的颁布,刘俊海认为应克服的首要困难是正式的税收比例,以及征税的客体。房产究竟如何估值,价值如何确定?是按照购买房产的价格,还是按照现在高房价的价格,抑或是取个中间价格,这些都是操作性的问题。

另外,就是房产税的缴纳方式问题,是由房产所有者积极主动缴纳,还是过户时缴纳,以及收缴机关认可度问题,这些都是实际存在的困难。

此外,如何让政府和纳税人共同接受独立第三方对房地产的价值进行评估,如何接受评估报告的结论,这些都是面临的不可逾越的困难。

“我个人认为,就立法的推进进度,还是应该回到年初总理的政府工作报告中,‘稳妥地推进房地产税立法。”刘俊海说,只要往前推进,加大立法调研力度,也是稳妥推进立法。房产税法在推出之前,一定要通盘考虑,这样才能保持税收立法的严肃性、稳定性以及可预性。

黄相龙则对《法人》记者强调,由于房地产税不仅涉及千家万户的利益,也涉及中央和地方的利益,还涉及整个社会的稳定和私有财产的保护。如果房地产税颁布,必须克服困难:

第一,对房产值增量征税。房产税只是对房产原值征税,课税力度不够。随着物价的上涨,房屋的增值空间较大。如果只是对买入时的原值征税,造成了税收的流失。新房产税应完善评估系统,对评估值征税,使税收与经济发展相适应,与房屋的实值相吻合。实施以市场价值为税基的税收政策,把房子因政府的公共服务和物价上涨的预期利润收归国有,避免税收流失。

第二,对第二套以上的房子征税。第一套自用非经营性用房是人们的必需品,不应对其进行征税。而对那些购买第二套及其以上房产的房产者,不论他们是以增值为目的还是通过炒房盈利,都应对其进行征税,以实现调节分配的目的。

“很多人买第二套房子闲置,其实是对社会资源的浪费,对那些买不起房的人来说是不公平的。立法机关应努力完善房产税,确保房地产市场的公平。”黄相龙对《法人》记者如是说。

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