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专家预测悉尼房价将继续下跌

悉尼正处于数十年来最严重的房价下跌之中,顶级专家称还有一段路要走。今年9月,超过75000美元的下滑从房价中值目前mid-last峰值年以来下降了8.1%,与单位价格也下跌了4.4%。现在澳新银行预测,继续下降近12%明年之前价格的稳定。但资深经济学家乔安娜•马斯特斯(Joanne Masters)表示,这次衰退更难预测。

专家预测悉尼房价将继续下跌

“这和过去三场比赛完全不同。她说:“这是由信贷紧缩而非加息推动的……其他周期大体上都出现了好转,因为(储备银行)放松了利率……即使你降息,利率已经很低了,因此不会有太大帮助。”

“这种(衰退)更难建模,当信贷价格发生变化时,我们可以衡量现金利率对抵押贷款的影响,但当信贷的可用性变得更难。”当前一轮衰退之前最长的一次衰退发生在2004年初至2006年末,当时房价中值下跌了7%。

Domain资深研究分析师Nicola Powell表示:"对悉尼而言,此次经济下滑是一个新领域…受到银行监管机构收紧贷款条件的推动。"而英国皇家银行委员会(banking royal commission)则推动了更为保守的放贷。“APRA和澳大利亚储备银行想要做的是减缓价格增长。他们实现了他们想要的。

结果呢?悉尼的房屋成交量接近20年来的最低水平,尽管卖房者的折扣在上升,但房屋的出售时间却在变长,这使得库存不断增加,买家有很多选择。拍卖的房产越来越少。在这些企业中,只有不到1 / 2的企业在拍卖中出售——上周六修正后的清仓率为46.7%。

“清除率对我们说,卖家把他们的属性值被拒绝了买家,”马特Hayson说,科布登& Hayson主任还说供应商被尖锐比预期价格下跌,和买家的阻碍,因为减少借款能力。

这是否意味着现在进入市场不是一个好时机?海森表示,不一定。他指出,“对于在当前市场上买卖的人来说,这都是相对而言的”。

但买家当然占了上风,卖家需要现实一点,他们不可能看到前几年的价格。他表示:“如果你需要以合理的理由卖出,但如果你有能力持有,那就持有。”

对于投资者来说,情况就完全不同了。他们正在收紧信贷,如果工党赢得明年的联邦选举,他们可能面临负扣税的局面。

汇丰银行(HSBC)首席经济学家保罗•布洛克斯汉姆(Paul Bloxham)表示,投资者的撤离意味着,工党的计划——将负扣税限制在新住房和现有房产的完全免征所得税——可能不会像批评人士预期的那样产生太大影响。

“投资者的兴趣已经降温,”他表示。“如果有时间让事情发生改变,那就是当这种活动已经冷却下来的时候。”随着价格进一步下跌,买家被鼓励充分利用冷却条件,如果他们找到自己喜欢的东西。

海森表示:“你现在在这里喜欢的那套房子,明年不会上市,所以如果你想让这栋房子现在成交的话。”“不要害怕提出一个看起来低一点的报价,你可能会发现供应商对它是开放的。”

在截至9月份的一年里,美国中西部房价跌幅最大,中值下跌近18万美元。在房价跌幅最大的20个郊区中,超过三分之一位于西部内陆。海森表示,这可能要归功于该地区年轻的买家,他们的购买力更有可能受到削弱。香港股市跌幅最大的是玫瑰湾(Rose Bay),中值下跌20.4%,至325万美元。随后是罗素·李、莱茵湾北部和格雷斯。

城市和东部的郊区——那里的新公寓供应更有限——是单元增加的最大受益者。但西部、南部和西南部的郊区——那里的房价更容易承受——才是房价大幅上涨的主要原因。

BIS Oxford Economics副主管Angie Zigomanis表示,贷款标准收紧的影响因全市新房供应量创纪录而加剧。

他预计,随着中环郊区再次受到冲击,本财年的住宅完工量将达到创纪录水平,房价将继续下跌。本周发布的预测预计,房价将再下跌3%,然后在2019- 2020年触底反弹,从峰值到谷底下跌11%。

尽管审批建筑数量的放缓,加上人口的强劲增长,应会阻止新房持续过剩,但Zigomanis表示,仍会有部分房屋供应过剩。

同样令人担忧的是,澳大利亚央行周期外的利率上调和最终的现金利率上调可能对市场产生的影响,以及借款人从只付息贷款转向本金和利息贷款,这意味着每月还款更高。

穆迪投资者服务公司(Moody 's Investors Service)副董事总经理伊利亚•谢罗夫(Ilya Serov)表示:“(面向本金和利息贷款的)转化率将在2019- 2020年达到峰值……因此,这将是对市场的真正考验。”谢罗夫表示,尽管抵押贷款拖欠率的上升是意料之中的,但这将是微乎其微的。

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