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关闭后学院的房地产会发生什么

我ñ2018年12月,纽伯里学院,成立于1962年在布鲁克林的波士顿郊区一所私立学院,学生们说在一封公开信,这将在以下学期后,它的校园可能会被出售关闭。

关闭后学院的房地产会发生什么

纽约伯里总统约瑟夫·奇洛在信中写道:“全国各地的文理学院都面临着重大的财政挑战,这已不是什么秘密。”“纽伯里学院也不例外。”事实上,在过去的几年里,一股名副其实的私营非营利性和营利性大学关闭浪潮席卷了美国。大多数人一直在东北和中西部。

在这些地区,人口结构的变化对这些学院的财务造成了严重破坏,其中大多数学院的地理和校友基础往往较小且不为人知。他们所在的地区不再拥有那么多大学年龄的人,人口结构的变化确保他们在可预见的未来可能不会。新学生数量的减少导致学院的主要收入来源下降:学费和学费。

然而,关闭为商业房地产投资者,特别是海外投资者提供了机会。像纽伯里这样的注定学校经常留下具有再开发潜力的多种类园区。但是重建这些网站面临着挑战,许多关闭的学校在所有地方都发现了第二次教育。纽伯里学院今年正在关闭大门,并以4000万美元的价格将其校园放在波士顿市场附近。照片:迈克尔斯文森通过盖蒂图片为波士顿环球报

大学倒闭大学校园关闭并不是一个新趋势,但这种关闭的步伐已经加快。2015年,穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)预测,美国大约1,700所私立非营利性大学的年度关闭率将在未来几年内增加两倍,但仍低于1%。

这是一个合理的预测。从2004年到2014年,平均每年有5所学院关闭,而且这一比例仍远低于1%。在这十年的上半年,这一比例远远低于0.5%。

根据穆迪的说法,它仍然低于1%。但2018年7月的一次预测显示,它正在不可阻挡地超越该基准。尽管美国五所大学最近在2014年关闭,但现在大约在11年左右。这个数字预计每年都在增长。太少的学生等于太少的学费,受影响的大学往往无法通过校友或其他捐赠,或通过借用他们的捐赠来弥补。

更重要的是,这些关闭是在经济繁荣时期发生的。“严重或长期的金融市场低迷将加速大学关闭的步伐,”穆迪说。最后,穆迪的统计数据不包括营利性大学 - 或非营利性大学 - 这些大学都是盈利性的 - 一个已经看到自己关闭的行业。

城镇和礼纽伯里学院占地7.8英亩,距离波士顿市中心仅30分钟车程,波士顿是美国最富裕的城市之一,人口不断增长,受到科技和生命科学行业的青睐。这个位置使纽伯里其他沉闷的大学缺乏优势。

“纽伯里的位置,布鲁克林的地址,直接的人口统计数据,明显不同于许多已经关闭的大学校园,所以在那里可能会发生很多潜在的用途,”高级副总裁克里斯托弗·索尔说。在Colliers International,以4000万美元营销校园。

然而,除了选择地点之外,纽伯里的经验可以证明其他大学在商业房地产市场上的校园经历了什么。首先,学院引起了很多兴趣。“我会说其频谱来自其他现有的教育机构,”索尔说,“非营利组织涉及多家庭发展和公寓发展的另一方面。”任何销售都必须考虑到周围社区及其官员想要的东西 - 前大学校园贸易的另一个典型方面。

“很多都归结为当地市政当局将会做什么或不做什么,或者当地市民协会想要什么,”总部位于纽约梅尔维尔的A&G Realty Partners的联席总裁安迪·格雷泽说。

Graiser公司已经完成了许多涉及校园物业的交易,其中包括2017年12月在新罕布什尔州纳舒厄市以5300万美元破产出售53英亩的丹尼尔韦伯斯特学院。这家以航空为重点的大学直到2009年才成为非营利性大学,当时它向ITT教育服务公司出售了最终徒劳无功的金融船。

在其他地方,格雷泽说他的公司在很大程度上集中于在引入买家之前搞清楚周围社区和当地领导人想要的东西。这是一种尽职调查。格雷泽补充说,这种勤奋可能需要一段时间,并迅速下降到市政官僚的杂草。

“你不一定会敲门,看到市长,”他说。与城镇和城市的谈判自然会转向使用,特别是对现有建筑物的使用。Cower说,在纽伯里,这意味着八块不同的土地,建筑的年龄从19世纪90年代到80年代不等。在丹尼尔韦伯斯特,这是13岁,有些可以追溯到20世纪中叶。

街区的校园及其经纪人在与当地官员打交道时确实有一个王牌 - 税收状态的转换。绝大多数非营利性大学都是免税的。私人开发项目,办公园区,综合开发项目的使用情况发生变化,可能意味着意外收获。

“税收变化对当地市政当局非常有利,”格雷泽说。至于学校本身及其金融家的利益 - 销售可以消除赤字并清偿债务。例如,据报道,纽伯里学院在2017年损失了近280万美元,并从2025年到2017年两次发布年度赤字。如图所示,丹尼尔韦伯斯特学院在关闭大门之后卖给了南新罕布什尔大学。MAGICPIANO /维基百科共享

毕业后

丹尼尔韦伯斯特学院出售给南新罕布什尔大学以及A&G Realty Partners在新闻稿中称为“香港用户”,后来在媒体报道中将其称为中国商人隋刘。

南新罕布什尔州将其校园的一部分重新用于自己的航空课程(前大学就在纳舒厄机场附近)。至于刘,他或他在弗吉尼亚州的律师还没有为他15个月前购买的大部分校园提交计划。(刘没有回应评论请求。)

一家名为刘的公司在购买后成立 - 该公司还在弗吉尼亚州劳伦斯维尔拥有一所前大学校园 - 确实试图获得在新的教育机构中使用丹尼尔韦伯斯特名称的许可。但据报道,这种情况暂时搁置。

当买家来自海外,特别是来自中国时,纳舒厄的经历反映了其中一些校园交易的命运,分析师称这些是美国乡村校园的主要使用者。这种销售有时会引发当地的反对,并导致数月或数年的来回和法律纠纷。

总部位于新泽西州劳伦斯镇的Rider大学将在7月份之前将其位于普林斯顿附近的威斯敏斯特合唱学院出售给中国政府部分拥有的公司,这引发了多起诉讼和公关活动。

反对者表示,他们担心他们认为与中国政府的关系以及失去美国高等教育机构。(Sui Liu和威斯敏斯特买家,营利性凯文教育,无法联系到评论。)

然而,在大多数情况下,这些校园销售通过不起眼。虽然没有全面的统计数据,但分析师表示,买家往往是其他寻求扩张的学术机构。在这些情况下,买方最终可能只是吸收一个较小的,岌岌可危的竞争对手 - 一种学术合并。

或者买家是希望以无数方式重建校园的投资者,包括作为医疗保健或技术中心,并将现有建筑物纳入计划中。此外,没有什么可以阻止大多数国际买家收购校园 - 只是任何交易可能产生的当地反对意见。纽伯里的投资销售经纪人表示,一些公寓开发商正在踢轮胎,但没有最终确定。

相反,除了导航市政政治之外,买家面临的最大挑战是贷方。A&G的Graiser说,大多数校园的卖家都有多个贷方和多层融资。他说,一个贷方可能与另一个贷款人有一个不同的想法,关于特定校园的价值和潜在的回报,并且经纪人的工作就是协调它。“对于开发者来说,你正冒着风险,”他说。

最简单的途径来自大学破产。在这种情况下,买家会在破产监管的过程中出现现金,这样可以更容易地向贷方收取意外收获。在其他情况下,买家依赖其他商业房地产交易中熟悉的融资来源,包括传统银行和私募股权。

而且,尽管穆迪确实预计校园关闭的数量将会增加,但经济衰退以及可能导致的融资紧缩可能会使这一趋势真正加速到现在的水平。

“面对信贷压力,这些大学 - 即使选择性较小的大学 - 仍然非常顽强,这将限制该行业目前的大规模动荡。”

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