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从今年4月开始 房地产调控政策再次出现收紧趋势

中原地产等研究机构发布的数据显示,从今年4月开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势。2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。

从今年4月开始 房地产调控政策再次出现收紧趋势

对于未来楼市的走势,多位业内人士均向《华夏时报》记者表示,在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下,“稳”仍然是主基调。“预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。”中原地产首席分析师张大伟判断。

各地楼市密集调控

“调控”仍是2019年中国楼市的关键词。中原地产研究中心近日发布的报告显示,从2018年11月开始,各地楼市调控政策明显减小,且大部分都是以宽松政策为主。但从2019月4月19日开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势。截至6月30日,上半年全国房地产调控政策达251次,相比2018年上半年的192次,同比上涨31%。此外,上半年全国近百城发布了各种人才政策,较2018年同期相比上涨超过40%。

“行至年中,2019年上半年的调控可视4月19日为节点。”中原地产首席分析师张大伟解释说:“4月19日之前,受菏泽领头以及中央经济工作会议的定调影响,各地楼市调控政策明显减小,且大部分以宽松为主;4月19日,住建部预警六个城市,5月18日又预警四个城市,政策再度呈现收紧趋势。”而平安证券、长城证券等机构的研报也均指出,在经历3、4月楼市、地市升温后,4月政治局重提房住不炒、住建部先后两次点名十个热点城市,苏州、西安先后升级调控。

58安居客首席分析师张波向记者指出,2019年房产调控的目标非常明确,即实现房价、地价、预期的“三稳”。整体来看,上半年的政策调控不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现,“因城施策”特征明显,而这一趋势也将在下半年延续。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析指出,上半年各地楼市调控松紧程度不同,主要在于宏观经济形势。“一般来说,宏观经济形势向好时,调控可以紧一些”。同时市场热度也是一个重要原因:“短期房价涨得越快,调控越紧。”而上海易居房地产研究院副院长杨红旭也向记者强调,楼市调控松紧程度不同由“楼市温度”决定:“尤其是房价的涨幅。房价短期内涨幅过大、土地热度过高等就会收紧,相反如果地价房价下跌,或者已经出现明显下降预期,就会放松、刺激”。

对于今年热度较高的二线城市来说,“降温”是主基调。例如,西安、苏州等地楼市因短期房价上涨较快,在5、6月间先后加码调控力度,但一些楼市表现欠佳的三四线城市则颁布了“限跌令”等放松政策。例如安徽阜阳市取消出让土地限价、江西赣县停止特价房销售等“限跌”政策、湖北恩施市发布“不准降价”通知等。

“因城施策”之下,上半年的楼市调控也更加多元、灵活,更为精细化。以苏州为例,于5月11日发布的“新政”仅对工业园区全域、高新区部分重点区域规定了限售,并未针对苏州全市进行“一刀切”;6月初,记者从南京市高淳区不动产中心了解到,在该区买房的外地人只需提供在宁《居住证》或在宁工作《劳动合同》即可开具购房证明,但南京市的其他区域限购仍在执行中。

“从房地产调控的手段来看,目前是长短并用的,由于短期调控的手段多样化,政策频发性的特点,导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。”张波强调,实际上,今年以来的长期调控都在不断落地,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。

下半年仍“具体问题具体分析”

对于未来楼市的走势,多位受访人士普遍认为,在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下,“稳”仍然是主基调。平安证券分析师杨侃在研报中指出,展望下半年,经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下,预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调,各地方一城一策,整体以稳为主。

“(调控)下半年将趋紧。”邹琳华坦言,因为宏观经济形势要比去年底至今年上半年好转。而今年下半年,房地产长效机制迎来实质性出台的可能性也不大,“还需要时间”。

“楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。”张大伟判断,“另外从信贷利率角度看,也不排除针对房地产的利率再次提高。”

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对记者表示,下半年,预计调控政策会继续贯彻执行“因城施策”、“房住不炒”的政策,不会有大的变化。目前调控政策的核心是“因城施策”、“房住不炒”,所以松紧程度是以这个主基调为准的,此前政府发文也强调要抑制房价上涨,所以对于过热的城市,调控政策不会放松。

与此同时,“因城施策”的特征将延续。

“下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”张波解释说,由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”,所以在“稳”字当先的大环境下,政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。同时,一二线城市仍将保持一定热度,三四五线城市将呈现“换挡”,城市热度分化加剧。市场将整体稳定、小幅波动。

杨红旭预计,下半年全国基本上偏平稳,而平稳当中有分化。热门的一线、二线城市保持偏紧状态,甚至上述城市如果房价、地价进一步的扩大,涨幅扩大,涨幅明显,还会进一步的收紧政策。但是其他三四线城市,楼市调控政策将会稳中趋松。

克而瑞研究中心亦分析指出,从主管部门态度来看,房价仍是不能触碰的红线。二线城市中的贵阳、济南、昆明等,三线城市中的大理、徐州等,有加码调控的可能性;多数三线城市受制于市场购买力透支叠加棚改货币化安置渐次退出,短期内房地产市场仍面临较大的下行压力。目前,随着楼市成交明显放缓,厦门、烟台等二三线城市库存风险再次浮出水面,预计下半年有望逐步松绑调控。

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