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亚马逊发布声明一年后:HQ2目标城市的房价有变化吗?

自亚马逊宣布选择新的HQ2城市以来已经过去了一年,还有一个亟待解决的问题:该消息是否对华盛顿特区的住房市场产生了明显影响?

亚马逊发布声明一年后:HQ2目标城市的房价有变化吗?

根据CoreLogic副首席经济学家Ralph B. McLaughlin的最新研究,他的发现有三方面。

首先,自2018年11月宣布以来,CoreLogic几乎没有证据表明都市圈的房价出现了大幅上涨。

其次,与此相反,自宣布以来,一些邮政编码(尤其是HQ2所在地附近的邮政编码)的价格上涨幅度很大。

最后发现,自2019年3月以来,靠近HQ2站点的位置与房价上涨之间的关系已显着增强。

自HQ2宣布静音以来的区域房价增长

亚马逊选择区域住房市场(包括华盛顿-阿灵顿-亚历山大和银泉-弗雷德里克-罗克维尔地铁部门)对其HQ2位置的影响至多尚不清楚。查看每月CoreLogic房屋价格指数(HPI)的同比变化,数据显示两个地铁部门的升值率在2018年11月之后变化不大。在2018年9月(2018年之间的最新比较月和2019年),华盛顿-阿灵顿-亚历山大和银泉-弗雷德里克-罗克维尔地铁部门的年度房价分别保持在3.4%和2.1%的水平,但到2019年9月则略有增长,分别达到3.5%和2.3%。所谓的“繁荣”。

但是,与同期的全国趋势相比,有证据表明这两个地铁部门的表现优于大区域。全国房屋价格增速从5.3%下降到3.5%,下降了将近两个百分点,这是由于高抵押贷款利率和不确定的宏观经济状况在2018年底至2019年上半年阻碍了市场的发展。 HQ2的宣布可能提振了市场,否则华盛顿特区都会出现房价放缓的时期。

地理问题:水晶城附近的邮编看到价格增长急剧上升

虽然没有什么证据表明HQ2宣布推动了地区市场,但我们的邮政编码级别分析却显示了另外一个故事。也就是说,在过去的一年中,靠近HQ2站点的房价与房价升值之间存在相关性。在同比增长率最大的前10个邮政编码中,有一半位于HQ2站点的5英里范围内,而八个则在10英里范围内。

HQ2与2018年9月和2019年9月同比增长率最大的前三个邮政编码并不紧邻。这些邮政编码分别为20815(马里兰州的切维蔡斯),22180(弗吉尼亚州的维也纳)和22306(弗吉尼亚州的弗农山)。这些区域中的每一个都距离HQ2至少7英里,这表明HQ2公告与邮政编码之间的相关性很小,而邮政编码在房价上涨中获得了最大的收益。但是,在前十名的列表中有一簇邮政编码,它们都在HQ2的4英里范围内,并且彼此相邻。其中包括22302(弗吉尼亚州亚历山大市),22206(弗吉尼亚州阿灵顿),22201(阿灵顿),22311(亚历山大)和22204(阿灵顿)。

仅分析排名前10位的邮政编码还不足以得出关于HQ2对华盛顿特区住房市场的影响的有意义的结论。因此,我们将研究进一步向前迈进了一步,并从2018年9月到2019年9月逐月检查了邮政编码接近HQ2站点与CoreLogic HPI的同比变化之间的相关性。

邮政编码的房屋价格升值率与距HQ2位置的英里距离之间的相关性在2018年9月持平,并一直保持到2019年2月,当时邮政编码的平均升值约为3%。从2019年3月开始,您可以看到邮政编码越接近HQ2,价格梯度就会急剧上升。到2019年9月,出现明显的负梯度,平均而言,HQ2附近的邮政编码升值幅度远高于边缘附近的邮政编码。

虽然不是偶然,但CoreLogic的轶事证据确实表明总部的宣布开始显示出北弗吉尼亚子市场(尤其是靠近水晶城的子市场)房价上涨的速度比去年快得多,并且比子市场快。渐行渐远。

麦克劳克林先生总结说:“虽然我们不确切知道将大型公司总部设在某个地区会如何影响房地产市场,但回顾第二季度第一年的工作表明,房价可能会在近期大幅上涨而且,由于投资者和自住业主为预期未来的有形需求出价而抬高房价,因此影响似乎很快发生。”

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