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科利尔报道了2019年罗马尼亚房地产市场的十大事实

就罗马尼亚房地产市场而言,今年表现相当不错。房地产咨询公司Colliers International的最新也是最后一份报告显示,市场在许多领域的发展都好于预期。

1.宏观经济背景:今年年初,我们的基线情景假设2019年罗马尼亚GDP增长率为c.4%(欧盟较好之一),仍主要由消费主导。由于2019年前三季度GDP增长率为4%,主要由家庭支出主导,我们对这一评估颇感关注,当时的评估比专业预测者乐观一点——约为3%。

2.投资市场:我们在2019年初的适度乐观预期被证明是正确的:年初显示了一些非常大的交易的前提,但其中一些交易的谈判延长到2020年。根据实际完成的交易(而不仅仅是签署),2019年的总投资额预计在0.6-0.7亿欧元左右,同时增加最近签署(但没有正式关闭)的NEPI Rockcastle办公室组合销售,由AFI以3亿多欧元购买,将使该年的总投资额达到10亿欧元。2020年将在极好的基础上开始,交易额超过6亿欧元,处于谈判后期或即将结束。

3.劳动力市场:随着2018年失业率达到历史最低点,低于4%,各个房地产部门在2019年可能会遇到更艰难的时期。对于办公室业主来说,这意味着更多地为租户而战,因为他们将更难找到员工,而工业市场参与者将不得不越来越多地依赖进口劳动力。就像今年发生的那样,艰难的劳动力市场创造就业机会的速度明显放缓,到2019年底,私营部门的年度净就业机会增长比年初减少了一半。总体而言,随着2019年就业创造的降温,办公室或工业部门的净吸纳率也有所下降。

4.布加勒斯特办公市场:我们1月份的基线情景假设布加勒斯特现代办公空间的新需求将在2019年保持强劲。我们还预计,到年底,空缺率将攀升至多年来的最高水平,达到13%,但没有达到这一水平,因为我们没有正确地考虑到许多搬迁都是租赁前的情况。由于布加勒斯特写字楼市场的交付量最有可能在今年年底达到30万平方米左右,这是一个不错的年份,空置率可能会在10.5%-11%的水平附近结束,但在2020年可能会上升。2019年也有可能再创历史新高——从竞争性股票中迁移。

5.工业市场:2017-2018年,现代仓库空间库存增长了40%,在全国范围内超过420万平方米,但我们看到这一活动在2019年有点冷却。由于2019年前三季度需求印刷面积超过30万平方米的租赁工业和物流空间,看来这一年确实将是一个坚实的年份,尽管落后于前几年的创纪录水平。工业和物流市场仍然相当活跃,在没有任何过度负面的外部事件会使罗马尼亚的出口暴跌的情况下,繁荣时期仍在继续。

6.零售市场:现代零售库存并没有像我们年初预测的25万平方米(2019年约17万平方米)那样增加,但大部分延迟都与建筑有关,这仍将是后危机时期的最高水平之一;是的,私人消费有所放缓(2019年前3季度约5%),但仍比欧盟平均扩张速度领先数英里。

7.住宅市场:2018年,随着央行收紧周期(2017年底开始)的启动,住宅市场已经放缓。进一步的打击来自于央行推行的新的贷款债务限额。然而,在2019年,尽管开始有点迟钝,但购房意向明显升温,在年中之后,根据欧盟委员会的调查和价格再次开始攀升,全国水平同比增长约5-6%(布加勒斯特稍慢,克鲁伊-纳波卡或蒂米索阿拉等充满活力的区域城市稍快一点)。总之,比我们希望的要好一点。

8.土地市场:我们预计2019年将取得坚实的成果,因为大城市的好土地地块仍将出现足够的需求,情况就是如此;其他趋势(如专注于较小城镇的零售商;着眼于大区域枢纽的办公开发商)将继续有效。诚然,尽管已经完成了几项大型交易,但其他交易仍然陷入谈判。对租赁/销售方面的所有主要房地产部门来说,2019年的强劲意味着今年对土地地块的需求是相当可观的。

9.区域城市:2019年初,我们看到雇主越来越关注较小的区域城市。区域城市的就业增长率继续超过布加勒斯特,速度不如前几年,但仍然表现不佳;预计这一趋势在中期将继续存在。克鲁伊-纳波卡(Cluj-Napoca)看到了办公室部分关闭的几笔投资交易,这为这座城市的未来投下了认真的信任票。总的来说,这意味着区域的趋势是持有的。

10.政治场面:我们正确地暗示,今年的选举将会是相当多事的,5月份的欧盟议会选举结果、今年晚些时候的政府不信任动议以及总统选举都表明了这一点。总体而言,从投资者的角度来看,选举结果是积极的,这要归功于选民投票率的大幅提高和亲欧盟政党的胜利。然而,在选举日程繁重的情况下,2019年结构改革方面的进展也有限。


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