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在楼市降温的背景下 万科能够交出如此亮眼的成绩不可谓不惊人

发展到一定阶段的大企业,保持一个高增速的发展水平本来就是一个非常困难的事情,而且在楼市降温的背景下,万科能够交出如此亮眼的成绩不可谓不惊人。那么,万科是怎么做到的呢?

在楼市降温的背景下 万科能够交出如此亮眼的成绩不可谓不惊人

鉴于部分城市楼市面临调整,万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。。在对未来市场进行谨慎预判的同时,万科通过逆势拿地、加强销售回款、增强现金流等多种方式建立了一个穿越周期的护城河。

一方面,万科采取了积极的销售政策,“每天都是卖楼的好日子”,坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理等。

通过“快进快出”的市场策略,万科构建了一条穿越周期的护城河。但是在当前的楼市背景下,在上有利润要求,下有政府承诺,一二线城市不好拿地,三四线城市不敢拿地的背景下,万科是如何做到大规模拿地储备的?

万科拿地模式可概括为:主题地产拿地、新区开发拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商业综合体拿地以及产业地产拿地等六种方式,这六种方式也是市面上最流行的六种做法,接下来我们一一来分析:

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主题拿地模式

主题地产模式就是将地产与主题嫁接,满足特定人群的需求,追求更高生活品质的开发模式;根据主题定位方向,目前我国主流地产取地模式可分为两种:

1)旅游地产:即依托周边丰富资源而建,将旅游业和房地产业无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

前两年万科受让云南城投华商之家投资开发有限公司40%的股权,负责太阳山项目的后续操盘开发。

旅游地产因为取地成本低,住宅开发盈利空间大,经营性业务获取稳定性现金流一度成为各大房企争相拿地的方式。但是要成功运营旅游地产并非易事,必须尊崇以下几个要素:首先是对选址具有很强的挑剔性,一般是自然、人文资源较为丰富且旅游需求旺盛的城市;取地规模在2000亩以上,一般位于非核心城市的城郊区,要求旅游性配套持续性经营能力跟上,资金实力较强,人造资源性旅游地产模式可复制,但是部分项目对政策依赖性较高,如高尔夫、农业生态等。

2)养老地产:从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计,提供护理、医疗、康复等专业服务。

2009年,万科在杭州良渚文化村核心区种下了一颗养老的种子——随园嘉树,堪称“当代中国高端养老里程碑式的作品”。随园嘉树是万科在杭的首个养老公寓项目,也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目,打响了万科旗下居家养老品牌——“随园之家”。随后,随园在城际之间的复制不断铺开,以浙江为例,随园立足于杭州、宁波两大重镇,向南京、苏州等长三角重点城市拓展。

养老地产因为拿地成本低,启动快,概念圈地效应明显,政策补贴福利大等优点也曾一度吸引了诸多一线房企的青睐,但是养老地产只适用与人口结构老龄化,且环境优质具备养老资源性的城市,取地规模一般在200-5000亩,大多数位于城市周边,需要专业护理、医疗、康健等专业的团队运营,对政策的依赖性强,与政府资源的捆绑性不高。

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新区开发拿地模式

新区开发模式是指依据新区规划,为满足城市发展需求,拓展城市新空间的规模化开发模式,根据操作方式不同,新区开发拿地模式也可以分为两种类型:

1)快速造城:由开发商主导,快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式;或者是配合卫星城规划,快速实现造城计划及人口导入目标,完成城市建设预期效果。

快速造城模式的拿地规模在1500亩以上,只进行二级开发,这种模式主要依靠低价取地开发住宅盈利,商业抵押套现,资金快速滚动,汇报周期快,但是前期需要大规模建设投入,而且需要选择在较大经济实力支撑的重心城市,同时也非常考验企业的开发组织能力和基建能力,没有那个金刚钻就不要揽这个瓷器活,否则项目烂尾的风险巨大。

2)区域运营:通过土地一二级联动开发与运营,进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等,实现政府区域规划目标的实现,或者通过区域运营实现地块价值的最大化。

区域运营模式拿地规模在2000亩以上,一般是一二级联动开发,这种模式拿地成本低,主要依靠低价控地获取优质土地实现土地增值,以及后续的持续性经营盈利,后期往往能够实现高盈利,但是需要有新区规划的城市,同时要去企业具备较强的市政基建实力,开发经验和精力,资金雄厚,资源协调配合能力强。与快速造城最明显的区别在于前者需要丰富的物业建设能力,而后者需要资源的整合和运营管理能力。

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大配套拿地模式

大配套拿地模式是指因代建或者配建配套设施,实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式,根据配套设施类型不同,大配套取地模式可分为两种模式:

1)一般性配套:建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、医疗、城市地标等配套设施,提升区域以及物业价值;以规模开发、配套先行的理念打造复合城区。

一般性的配套拿地规模在1000亩以上,只进行二级的配套开发,取地成本低,以低价控地,快销盈利或者控制优质土地的开发权,以高性价比的产品设计为主,启动快,项目周期灵活,但是对企业的要求也较高,需要操作模式清晰,具备高效开发组织能力,大配套运营能力较强,资金实力强,可复制性强。

2)专业性配套:根据政府需求,代建城市基建、轨道交通等专业性配套设施,以此置换土地资源进行开发。

专业性配套拿地规模一般在3000亩以上,一二级开发均可,拿地成本低,启动快,主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地,从而开发获利,但是这种隔膜式的前期资金需求量大,但是项目周期长,如果没有一定的城市专业基建企业的背景很难做到专业性的配套。

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综合体拿地模式

综合体拿地顾名思义是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通灯城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般情况下,综合体均位于城市的核心地段,追求长期高溢价经营回报。

商业综合体一般的拿地规模在100-1000亩,地处城市核心区域或新区发展方向,只进行二级开发,这种模式的赢利点主要是住宅开发获取现金流回报,商业持续经营收入以及资产抵押贷款能力,中后期享受高额增值利润,其缺点是拿地成本高,部分拆迁难度大,前期投入大,如果商业部分没有很好的运营能力,极容易出现账算不过来的尴尬局面。

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城市更新拿地模式

城市更新拿地是指对城市某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造和延续。

城市更新一般的拿地规模在50-3000亩,需要大量的拆迁,通过获取核心优质地段的物业开发权或者高溢价产品来获利,但是这种模式面临各方面的不确定性,风险极其高,要求企业具备很强的操作协调能力以及旧改经验,资金实力强,能够实现政企合作,政府资源的捆绑性很高。尽管未来城市更新还有很大的拿地空间,但是拆迁成本也会越来越大。

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产业拿地模式

产业拿地是指通过产业为依托、地产为载体,实现土地的整体开发与运营,一般聚焦在经济活跃度较高的城市,根据操盘人可分为以下三大类型:

1)政府主导工业园区:政府主导,通过政策支持、税收优惠等条件营造优势,通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这种模式的特点主要是基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置,是促进区域经济发展的强有力的推动器。典型的案例是苏州工业园区、广州经济技术开发区。

2)实体企业进驻型产业园:由主体企业进行的工业地产开发,主要是围绕主体企业进行的开发运作,打造及完善企业产业链。这种模式的特点是某产业领域具有强大综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,引进其他同类企业的聚集。典型的案例是长虹工业园,以及五粮液工业园。

3)工业地产商运营型产业园:有工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等,以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。典型的案例是天安数码城联动U谷津通工业园。

产业用地一般的拿地规模在1000亩以上,这种模式对政策的依赖性适中,提供适度的政策优惠。对开发企业的要求较高,需要有雄厚的产业背景或者很强的园区运营能力(招商、服务等)。这种模式的主要盈利点在于取地成本较低,通过产业培育实现区域增值,从而开发物业或持有收租回现,但这种模式的前期资金投入较大,项目周期长,对企业的资金实力要求较强。

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