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合生还是当初那个少年企业 朱桔榕会改变它吗

“大隐于市”的朱孟依,还是把合生交给了朱桔榕,与权杖一同递给女儿的还有那本《菜根谭》。

合生还是当初那个少年企业 朱桔榕会改变它吗

向来淡定从容的合成,N多年来任凭市场大风大浪仍独自闲庭信步,这是老朱的调性,现在该小朱“展现”了,她真的能有耐心且读得懂老朱的意味深长吗?

房圈已是今非昔比,恒大、碧桂园等等当年的毛头小子,现在已是健硕的带头大哥,而合生还是当初那个少年,朱桔榕会改变它吗?

“慢周转”的故事,老朱讲了很久很久,可房圈更信“唯快不破”的神话,哪怕负债累累,那砸进去的钱也不是地产商的本儿,但赚来的钱却是真金白银的往地产商兜里揣啊!

“三道红线”来了,一众大哥小弟其实早就赚得盆满钵满,再勒紧裤带,也不过是三五尺周长的肚腩上弄出几许红红的印儿罢了。

此时,老朱或许感概一声:世风日下,廉颇老矣!于是乎,把自己女儿推向合生的台前,可这也是个既纠结又纠结的选择。

二代朱桔榕能不能继承自己的“精神遗产”让合成健康快乐的成长,还是要让后浪毋宁死的杀出个黎明?这是前一个纠结。

后一个纠结则是在当前趋紧的政策面前,即便后浪能浪出个天际,却也如冲浪一般是逆向而上的,弄不好就会被时代的大浪一巴掌拍得烟消云散。可退一步,就算朱桔榕通读《菜根谭》,继续让合生四平八稳,在房圈的地位也是濒临边缘化。

纠结啊,是真纠结。不如就让二代去自然生长吧!

朱桔榕倒是有趣,一登台一亮相,就让外界看到了一位狂揽28.4亿港元的女“股神”。这手艺,顿时让旁人觉得干地产都不香了。

那么,这位“独立女性”的优秀代表,到底会让合生走向何方呢?老朱是会垂帘听政还是任由女儿一鸣惊人呢?

合生“变了”

“合生确实变了”,一位地产行业分析师对《一点财经》表示,之前的合生很少主动推盘,现在变得积极多了。

这或许和房圈“老炮”朱孟依的慢慢“隐退”有关。2020年1月,朱孟依之女朱桔榕正式接棒,被委任为合生董事会主席,一个新的时代拉开帷幕,合生内部也在酝酿不同于以往的变化。

“高溢价拿地、大手笔旧改、主动推盘、高调炒股”,最为引人注目的是朱桔榕豪掷180亿元拿下北京分钟寺三大地块,前两块刷新了2017年以来北京南城楼面价单价新纪录,第三块则创下了北京年内溢价率和楼面价的新高。

朱桔榕一上台就烧了好几把火,把自己推到了聚光灯下。这与老朱,大相径庭。

坐拥合生与珠江投资两家知名公司,涉足房地产开发、城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融等领域的朱孟依因其一直行事低调、闷声发大财被业界称为“朱老农”,没人知道朱孟依家族背后资产有多庞大。

朱孟依的低调可谓入骨入髓,很早便入局房地产行业的他甘愿做其他粤系房企的“小弟”,不在乎机构排名,不在乎自身规模扩张。

作为“华南五虎”之一,当曾经的“队友”恒大、碧桂园都逼近8000亿元的规模时,合生还在不过300亿元阶段“纠结”,连后续的一众闽系房企都实现了从百亿规模向千亿规模的跨越,合生可谓是房地产行业“另类”般的存在。

现在,合生在小朱奔向台前之后,变了,变快了,变猛了。

不变可还行?且不说外界嚷嚷了好几年地产行业遇冷,2020年地产行业仍以17万亿元销售额刷新高,仅大量的旧改、安置、改善有多大的市场,“精明”的地产商心知肚明。

更重合生要害的是,国家新一轮调控,严格控制地价和房价,坐拥大量土储的合生“坐地起价”的美梦显然不切实际了,而提升速度与规模似乎是摆在其面前不二的出路。

“不是说变就能变”

一般地产商,二代接班已是需殚精竭虑,合生这位年仅31岁的新“掌门人”还要力排众议,一改企业20多年的“慢”风格,并在行业洪流下逆势而上,朱桔榕的压力可想而知。

如若朱桔榕在合生“战功赫赫”,威望甚高,那合生的“变身”“大戏”尚还有不少看头,只是事实确实如此吗?

据悉,朱孟依对朱桔榕确实有意栽培。2007年,刚上大学的朱桔榕便进入合生实习,管理整个公司的财务、人力,2013年,年仅23岁的朱桔榕被委任为合生常务副总裁,2020年初正式接棒。

但与朱桔榕职位上升飞速对应的是其能力似乎长进不大,既没有像碧桂园“公主”杨惠妍一样“杯酒释兵权”,帮公司理顺管理架构,也没有在实际销售项目上展示出出色才能。

霄云路8号,这个一面市就引来地产圈轰动的项目,在朱桔榕的直系管辖下,到今天,累计推出了250套房源,实际签约不足100套。

原来,这位毕业于人民大学金融系的高材生志不在此,资本运作才是其强项,一上任变上演了“半年时间赚28.4亿港元”的拿手好戏,要知道,合生同期经营利润只有71.6亿港元,同比增加近28亿港元,“炒股”无疑为其利润增加贡献了“汗马功劳”。

既然朱桔榕自身不谙地产,那是否有可辅佐“新东家”的老臣呢?梳理合生历史发现,成立20多年来,合生经历了“流水的将军”,每任职业经理人任期都不满3年,深谙地产套路的大将恐难觅。

可合生终究是地产公司,要实现公司由“慢”向“快”的蜕变,单单依靠股市“赚快钱”显然不够,土地、楼盘这些“硬货”总归绕不过去。

忆当年,要说其父为合生打上“慢”的烙印,除了他“佛系”的性格以外,似乎也有些无奈的成分。毕竟故事是在人讲的,茅台(600519)镇当年因地理原因,刚酿出的酒实难入口,必须存放五年。茅台便讲述了“时间沉淀出高品质酱酒”的故事,并以此奠定了江湖地位,保不齐朱孟依“慢周转”故事背后有什么“秘密”。

独立财经评论员周正国对《一点财经》表示,高周转对企业要求很高。碧桂园等在郊区拿地因都是大盘,一出手就上万亩,招拍挂市场拿熟地也是高溢价入手,这都对房企的资金量有很高的要求。

“此外,快周转对房企操盘能力、团队控制能力要求更高。毕竟,快周转模式下,上百个项目同时开盘很正常。碧桂园甚至有自己的施工队、设计院、园林公司。合生可能还没学习到快周转的能力。”

朱桔榕这个看起来更善“赚快钱”的二代真能顺利让合生的“战略提速”实现吗?炒股和造房,还是不一样的。

再说业务层面,合生最大的杀手锏——其坐拥的大量土储多缘自合作开发,并非土地招拍挂所得,其超长的开发周期也与“快周转”的目标有所违和。

周正国透露,一级开发拿到的地要转入二级开发需要进行规划变更,程序很长,单拆迁都会耗时很久,有的工业用地转成商业用地和住宅用地难度更大。合生不具备“快周转”的基因,需要学习的过程。

“快”的代价

梦想的“快周转”还有万里,曾经负债等指标的“优等生”却已远去。

-298.8亿元!这是合生2020年上半年的经营现金流净额,也代表了朱桔榕上任以来合生最大的变化。

而2015-2019年,合生的经营活动的现金流净额分别为43.4亿元、52.7亿元、25.9亿元、55.4亿元、30.9亿元。那个曾经现金流虽不算特别富裕但也不紧缺的合生如今迎来了巨大的现金流压力。

与此同时,合生负债等指标也接连“失守”。2020年半年报显示,合生负债总额由上年末的1290.88亿港元增加至约1700亿港元,增长31.7%;借贷总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元,增长40.2%;净负债率也从年初的70%上升至94%,增加了24个百分点。

2020年上半年,合生现金短债比为0.9,净负债率为94%,剔除预收款后的资产负债率为66.6%。三道红线已踩一条,另两条也岌岌可危,曾经负债表现的“优等生”不复当年。

“230亿元拿地、346.67亿元旧改”,什么样的因自然会种出什么样的果。只是也不能全怪朱桔榕,毕竟北京分钟寺的地为朱孟依另一资产珠江投资的一级开发用地,捂了十来年的地多贵都得拿下,不能便宜了别人。

“出点血”再所难免。只是,不巧的是国家推出三道红线政策,降负债、减土储、筹资金是行业大势,合生偏偏此时提出“快周转”可谓逆风飞扬,不由得让人觉得心悬。

既然无法出货回笼资金,朱桔榕就发挥所长用点其他“招数”。于是,炒股赚钱、变卖股权等桥段悉数上演。

据悉,2020年底,合生拟转让持有的北京农商银行4.42亿股股份,作价21.57亿元。只是,持股多年,眼看北京农商银行上市只差临门一脚,多年的媳妇儿马上要熬成婆之际,合生却得出售股份回血,难免有些可惜。

房圈的二代们,似乎还有很曲折的路要走。

结语

二代接班是事关家族企业永恒的话题。如何让二代顺利上位,并保证公司持续向前、君心稳固是所有一代企业家们都头疼的话题。而合生更是对家族式管理有着近乎顽固的追求。不像泰禾任由职业经理人发展风生水起,而是送走了一个个“流水的将军”,二代上任缺少辅佐的重臣。

而合生这位30岁出头的“新东家” 朱桔榕要承担的远不止这些。由“慢”到“快”, 朱桔榕要在权利交接的风暴中转换合生内部存在了20多年的价值观,并在房地产行业整体降速的大势下逆势而上。等待着这位二代的还有更多“惊涛骇浪”。

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