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房子的投资属性早已凌驾于居住之上

统计数据显示,从2015年开始,我国的投资型购房需求就赶超了自住型购房需求,截止到2019年底,甚至有85%的购房都是以投资为目的的。换言之房子的投资属性早已凌驾于居住之上。是以,国家从2017年便提出“房住不炒”的口号,并坚持不松懈至今。

房子的投资属性早已凌驾于居住之上

为何会出现这种结果?有人说,是过去这些年我国房价“涨多跌少”,投资房产的“造富”效应惊人,才使得数以万计的有钱人前赴后继涌向楼市。也有人说,归根结底是资金缺乏靠谱的投资渠道,而房产又具有很强的保值增值功能,所以房地产一直以来都是有钱人的投资“阵地”。这两种说法都没有错,不过大家还忽略了最重要的一点,那就是我国住房税收体系重交易轻保有——住房持有成本几乎为0,叠加房价几乎是“只涨不跌”,所以有闲钱大家都会投在房子上,没有持有负担,交易税费又几乎可以忽略不计,同时又能对冲通胀压力,何乐不为呢?

因此经济学家任泽平就建言,构建房地产市场健康发展长效机制迫在眉睫,房地产税改革势在必行。长效机制是房地产市场长期保持平稳健康发展的关键,而房地产税改革则是回归住房居住本源的重要一环。言外之意,不管是为了遏制投资炒作,还是助力很多城市摆脱财政对土地出让金的依赖,未来开征房产税、空置税甚至是“房东税”,都显得尤为必要。

为什么非征税不可?一方面,对存量房产征税可以达到精准遏制投机炒作的目的,有助于恢复市场秩序;另一方面,以增加住房持有成本的方式征税,有利于调节市场供需,住房持有成本高于收益,有房族就会考虑出售或者出租,这有利于抑制房价和租金的上涨。

对存量房征税,其实早在2010年就已经提出来了。如今10年过去了,但鉴于全国推行难度较大,也仅仅停留在对个别城市试点阶段。不过大众对房地产税何时出台一直以来都非常关注,事实上,过去8年“房产税”都入选了房地产年度关键热词。值得一提的是,2017、2018、2019年连续三年,坊间都传闻房地产税将会普遍性开征,很多经济学家、房地产专家、学者教授也信誓旦旦放言,房地产税开征的时间不会晚于2020年。结果大家也都知道了,所有的预测都不靠谱,截止到2020年底,房地产税连立法程序都没走完。以目前房地产税推进的速度来看,“十四五”期间,房地产税能不能正式到来,还有待观察。

不过,让所有人没想到的是,“这个税”比房产税先来了,那就是房东税。2021年初,多家媒体报道,云南省发布公告宣布,将正式开征房东税。我们查阅公告发现,自2021年1月1日起,云南省将对房屋出租所获得的租金收入按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。出租住房,按10%征收,出租非住房,按20%征收。

按照一套房子市场租金5000元计算,征税10%,房东就需要多支付500元的税费。如果这套房子是非住房,房东则需要多支付1000元的税费。对于绝大多数人来说,这着实是一笔不小的额外负担。

值得一提的是,云南省并不是全国第一个开征“房东税”的省会。在云南之前,河北省和湖南省均已开始试点“房东税”了——2019年10月初,河北省出台房东税相关政策明确要求:如果个人出租或者转租无法提供相关的成本费用,那就需要缴纳5%到10%的应纳税所得额;同年12月份,湖南省也出台政策,主要也是用来征收“房东税”。

河北、湖南、云南开始执行征收“房东税”,这是目前我国对存量房征收直接税范围最广的税种,房东税早于房地产税一步到来,着实让很多专家、学者甚至是购房者都没想到。

房东税出台意味着什么,将产生哪些重要影响?首先,可以明确的是,国家已经开始实施对存量房征税了,现阶段是三个省开征房东税,下一步可能会更大范围推进,其它省份跟进也不奇怪。更重要的是,不排除未来几年房地产税、空置税等重量级大招也会接踵而至;

其次,征收房东税虽然不具有普遍性打击意义,因为对于绝大多数家庭而言,这个征税总额还是可以接受的,但是对于两类人却可能是致命的打击。第一类是“以租养贷”的激进型投资客,这类人虽然胆子大,但是实力并不强,用专家的话说,很多人是“踩着钢丝在行走”,加上去年一整年经济收入锐减,事实上很多人的资金周转已经出现问题,如果在这个节点征收房东税,相信有很多人会“吃不消”,不仅会加剧他们的还贷压力,还有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”;

第二类是购买二套房,靠第一套房出租获得收益缓解资金压力的人。这种情况并不是少数,很多人前几年购买了小房子,尝到了房价上涨财富升值的甜头,胆子就变大了,即使没有资金实力,也敢高杠杆购买第二套房子,然后出租第一套来缓解资金压力。这种情况下,征收房东税势必会增加他们的房贷压力,压力大的很可能面临断供危机。

不得不说,突然而来的征收房东税对于以上两类人的压力是非常明显的,尤其是对于已经处于资金彻底周转不开的人而言,房东税无异于“雪上加霜”,这种情况下失眠也是正常的。我们觉得以上两类人应该早做打算,如果真的有无法缓解的压力,出售一套房子也未必是坏事。资金周转不开,房贷断供房子被银行收回,才是最糟糕的。

有人可能会说,房东税出台后,很多房东也会重新算账,如果租金不能覆盖贷款,甚至是多出来的税费超出了很多人的资金承受能力,房东完全可以把多出来的成本转嫁到租客头上。房东税出台,真正意味着房租要上涨了。

多出来的租金真的能转嫁到租客身上吗?房东税出台,房租真的要上涨了吗?

我们认为要因城而异,因房而异。首先,对于租赁市场日益壮大的一二线城市,外来人口不断涌入、租房需求强烈的国家中心城市、省会城市,把多出来的成本转嫁到租金上是完全有可能的,很多房东也必然会这么干,绝大多数租客可能会默认接受,在大城市重新找房子,搬家都是很劳心伤神的事。不得不提醒的是,这种行为也很可能导致租客退租,最坏的情况下房东还可能遭遇几个月的“空置期”,这么算下来也是得不偿失。只是这种情况发生的概率很小;

其次,对于租赁市场不发达,出租房源高于需求的三四线城市,房东转嫁租金可能是痴心妄想。这类城市很多出租房本身就处于长期空置状态,提高租金只会更难出租——租金是消费,是收入的直接体现,不分青红皂白上涨房租,可能适得其反;

再者,房子的地段才是房租高低的关键性因素。换言之,任何一个城市都有抢手的房子,任何一个城市也都有不招人待见的房子。离商场近,离工作单位近,离地铁近,这样的房子是比较抢手的。这样的房租一定可以转嫁出去。每个房东都要根据自己房子所处的位置来决定是否可以提高租金,否则很可能弄巧成拙。

如果你是房东,你会转嫁“房东税”到租客头上吗?

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