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一线城市北上广深轮番出台调控政策全线打压房价

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近段时间,全国楼市风声鹤唳。

一线城市北上广深轮番出台调控政策全线打压房价

一线城市北上广深轮番出台调控政策,全线打压房价。

地产朋友戏称,好像在打擂,看谁出招快、稳、狠,要了老命。

特别是北京,近期传出,为了限制二手房市场交易热度,监管部门要求中介机构降低“带看频次”:

一周之内,每套房子被买家看的次数不超过2组。

之前我们都认为,二手房交易市场是相对自由的,一个愿打一个愿挨,天王老子都管不着。

但看完这份承诺书后,我瞬间沉默了,眼前只有一个字:

服。

不过站在宏观层面,严打房价是富有远见的。

接下来人们对城市房价的涨速会有一个预期,尤其是年轻人,对“家”有个盼头。

而不像以前,希望与绝望,可能只在一夜之间。

可以说,我国楼市能走到今天这一步,已经超出了绝大多数人的预期。

过去我们不相信房价可以被调控住,但现在我们不敢说房价能轻易涨起来。

明白这套逻辑,其实就知道了“房住不炒”的本意。

算了一下,从2016年12月到现在,已经4年有余,昨天晚上我把这4年的楼市事件翻了出来,认真研读,颇有感触。

希望接下来子木这些话,能对你在未来房价趋势上有一番新的见解。

跳出塔西佗陷阱

之前,市场上很少有人相信房价能被调控得住。

这是因为我们陷入了“塔西佗陷阱”。

“一旦皇帝成了人们憎恨的对象,他做的好事和坏事就同样会引起人们对他的厌恶。“

对于楼市,98年第一次房改后,每次房价大涨后,我们都要求稳定房价,但每次调控之后,房价又在逆势而涨,甚至报复性上涨。

循环往复,人们对于楼市政策调控没了信心。

2016年12月,房住不炒横空出世,当初人们的态度,依然不屑。

因为我们已经习惯了近乎二十年的炒房风气,期间诞生了不计其数的发财梦,也有更多的人愿意把资产配置到里面,抵御通货膨胀。

长此以往,开发商、炒房客、地方以及银行等既得利益体,已经形成了牢不可破的“魔障”。

这个魔障无法破除,归根结底是因为各个城市的经济发展太依赖房地产。

中央调控不敢下死手,是担心GDP降速,背后牵连成千上万老百姓(603883,股吧)的饭碗。

但在2016年12月以后,天变了。

为什么呢?

灰犀牛。

决心

数据统计,过去十几年,我国房地产融资规模不断扩大,商业房地产贷款的占比从2004年13%,增长到2019年的高点29%,贷款余额年复合增长率在21.4%。

同时居民杠杆率同步提升。

2009年是23.5%,而十年之后,这个数值变成了55.8%,创造历史新高。

房贷成为家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

说实话,2019年是中国楼市孕育风险最大的一年。

主要风险不在一二线城市,而是三四线城市,多地房价飙涨,有的县城房价甚至炒到了1万元/平米以上,老百姓都把钱塞进了楼市。

最重要的是,2019年我国经济趋势是下行的,两者对冲很容易爆雷。

灰犀牛近在眼前,再担心GDP已无济于事。

于是在2019年,中共中央政治局会议上,明确表示:

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

紧接着,全国各地开始疯狂出台调控政策,全方位打击炒房客。

数据统计,2019年调控次数高达620次,创下历史记录,很可能成为历史绝唱。

2017年,250次

2018年,408次

2019年,620次

2020年,498次

2020年突发疫情,全国各地楼市封锁,彻底进入寒冬时刻,各地经济下滑严重,纷纷松绑政策欲自救。

如果按照过去的套路,经济下行,地方喊救命,上面定然是睁一只眼闭一只眼了。

然而我们却看到了非常夸张的现象:

只要有城市敢自行松绑,马上责令废除,收回政策,俗称“政策一日游”。

也就是从2019年开始,中央敢于在经济承压的情况下,继续加码调控。

“逆周期调控”似与地产调控呈“脱钩”之势,也证明了“房住不炒”的决心。

房地产契机

2020年对于一些人来说是非常黑暗的一年,但对于楼市来讲,是历史转折之契机。

因为这一年的上半段,我们经济进入近十几年以来最艰难的时刻。

但我们又发现失去房地产后,中国经济并没有垮塌,反而在下半年,开始爆发式爬坡。

至此,所有人认为中国这趟列车上,没有房地产做主动力,依旧可以高速奔跑。

房地产经济捆绑经济的“魔障”开始出现裂隙。

2020年8月,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文再次强调:

房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。

随后又爆发了新的一轮调控潮,我把它称之为「打鼹鼠式」调控。

意味着只有城市房价踩到红线,马上会遭遇问责调控。

紧接着,中央又针对开发商出台了“三道红线”,被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”,年底针对银行出台了“两道红线”,勒紧信贷口子。

一位地产行业的朋友跟我说,从2016年12月开始,有一种刀架在脖子上的感觉,背后还有皮鞭子在一直猛抽,喘不过气来。

因为整整4年,政策大手从未停止过施压,一直都在围追堵截这头灰犀牛,这个产业链上的既得利益体开始瓦解。

而且这样的态势将会是未来楼市的一种常态。

反向思维

谈到这里,很多人都说,房地产这不就玩完了吗?房子哪还有投资价值?

这是很多人的误解。

“房住不炒”,是“不炒”,并不是“不涨”。

其实对于我们这些楼市研究者来说,房住不炒后的市场反而更有投资价值。一个理性稳健的市场,对老百姓来说更重要。

为什么呢?

类比于股市。

美国的股市,一家上市企业的股票是跟业绩、利润、负债等核心发展指标深度挂钩的,而且承载着国民财富,通过技术分析,炒股完全是一个可以配置资产的渠道。

但在中国呢?

就是炒。

2020年行情好的时候,大部分股票不分青红皂白一起涨,很多垃圾股几个涨停板,直接把追涨的散户都埋了。

再厉害的技术分析都无济于事,只有“情绪”可言。

同理于楼市,过去行情好的时候,好城市落后城市一起涨,好地段垃圾地段也一起涨,遇到冷市,最后把买房人都套死了。

但房住不炒后,在政策打压下,全域剥离了炒作这一大因素。

所有城市的房价走势立竿见影,而且龙头城市和落后城市,分化越来越大。

我挑选了几个强一二线城市,2016年12月-2020年2月的房价趋势。

北京二手房均价走势

广州二手房均价走势

深圳二手房均价走势

杭州二手房均价走势

成都二手房均价走势

武汉二手房均价走势

我们会发现,2016年以后这些核心城市的房价都在飙涨,但房住不炒后,整体开始加速回落,炒作泡沫挤出。

但是几年后,龙头城市的房价又进入了回涨阶段。

尤其像北上广深这样的城市,新的一轮房价,是实打实刚需支撑起来的,这属于理性的稳增长阶段。

但有些城市却不是这样。

很多城市被打掉投机泡沫后,房价回落,止步不前,进入了高位横盘时期。

如果城市自身经济实力不够,在房住不炒的后时代,大概率会陷入长期横盘阴跌的窘境,这无疑套死了买房人。

至于哪些城市未来肯定没有发展潜力呢?

我这里不会笼统地说什么三四线城市,而是想让大家来看两张图。

第一张是《2020年养老金中央调剂》,解释了2020年各省市养老金上缴和下拨的比例。

我们看到广东省养老金收入全国最高,而且净贡献达到645.71亿元,这意味着广东省的年轻劳动力充沛,地域人口结构优质。

广东年轻人不单可以养当地的老人,而且还有富余,接济其他省份的老人。

最惨的是东三省,全国排名倒数,这意味着当地老龄化严重,年轻人连老人都养不了,只能靠其他省份来接济。

这种形势下,年轻人只能继续外流寻找出路。

这句话可能不太好听,但事实证明,年轻人外流的城市或者地域,经济发展是无望的,房产没有任何投资价值。

所以在东三省,我认为能投资房产的地方有且只有2个,沈阳和大连,只有这些城市还勉强能吸引东三省的年轻人流入,其他不用考虑。

养老金调剂净贡献为负的省市,房产投资价值只局限于省会城市,而且这个城市的“首位度”一定要很高才行。

第二张图是2019年全国各省市人口出生率对比。

大家都知道,现在全国整体的人口出生率每年都在下滑,人均40平米居住面积下,一个城市的出生人口和流入人口决定了未来房产价值。

我们会发现,大部分城市的人口出生率都在降低,尤其内蒙古、天津、山西、新疆都不足10‰,意味着这些省市的人口结构在加速老龄化。

尤其东北振兴很难说,年轻人都走了,出生率还是世界奇低,北京上海虽然出生率低,但是迁入的年轻人多,潜力还是很大。

如果没有外来人口填充,房产价值只能逐渐暗淡。

广东、四川、浙江的出生率虽然不是最高的,但人口基数大,综合指数在全国属于第一梯队,这就是我为什么非常看好大湾区、长三角、川渝城市群房地产的原因。

过去在影响房价的三大因素是金融、土地和人口,这里面金融和土地可以人为调节,唯有人口是无法解决的因素。

这也是近几年来百城抢人的意图,一是为了经济发展,二是为了稳住房价。

所以房住不炒后,我们把人口列为影响房价的第一因素,未来人口数量多、出生人口多、且流入人口多的城市,就是楼市茅台(600519),大家要心有所知。

四年感悟

最后再总结一下。

1、走出塔西佗陷阱的中国楼市,调控将无比灵敏,政策性市场中,投机属性趋近于0,未来政策放开的可能性也几乎为0。

2、闭着眼买房赚钱的黄金时代彻底完结,未来是理性的稳健市场,想在房子上赚钱,必须学会技术分析,比如城市、地段、资产类型、居住环境、户型物业等等。

3、房住不炒只是剥离了楼市炒作因素,但并不代表房价不涨。好的资产依旧会随着人口、经济的积聚与发展,水涨船高。

4、盯紧人口流动趋势,马太效应下,未来城市分化会非常剧烈,投资价值聚焦在人口递增的龙头城市板块,而人口总量低、人口递减的城市,自住可以,投资没有意义。

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