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贷款中介与个人对房抵经营贷趋之若鹜的关键是什么

“您需要贷款吗?我们这里有年利率低至3.85%的低息贷款。”相信不少人都接到过类似的电话。中新经纬客户端调查发现,推销电话的背后,暗藏一条产业链,贷款中介通过虚构公司、提供假的银行流水,将个人包装成需要经营贷的企业主,使这些资金绕道流入楼市。北京某贷款中介公司的业务员声称,他们公司50%以上甚至60%申请房抵经营贷的客户,都是拿钱买房。

贷款中介与个人对房抵经营贷趋之若鹜的关键是什么

贷款中介、个人对房抵经营贷趋之若鹜的关键在于:经营贷利率低、期限长,比起房贷,能够节省数十万元乃至上百元的利息支出。如今,监管层正着手打击这类资金违规使用的现象,北京一些股份制商业银行的房抵经营贷利率有所上调,对贷款企业的资格审查收紧。

利差驱使 50%经营贷客户都买房

在中国人民银行征信中心北京市分中心,打印个人和企业征信报告的人络绎不绝,这里成为很多金融中介公司寻找客户的绝佳地点。

2月4日上午,中新经纬客户端在征信中心看到,当有人拿着征信报告从大厅出来,就会有三五个中介围上去,热情地递上名片,并询问是否有资金需求。一家金融中介公司的业务员李铭说:“这里打征信的人多,我们没事的时候,会来这里找客源。”

在中国人民银行征信中心北京市分中心门外,聚集了一些金融中介公司业务员。中新经纬 薛宇飞 摄

当记者称买房还缺一笔资金时,李铭立刻推荐了一款银行面向企业发放的贷款产品——房抵经营贷。他介绍称,房抵经营贷是以企业经营需要资金为由向银行申请贷款,以企业法人或股东个人名下房产作为抵押,来换取资金,一般可以贷出房屋评估值的7成。

多家银行贷款经理、金融中介公司业务员均对中新经纬客户端表示,房抵经营贷业务很早就有,期限在1年、3年、5年、10年、20年不等,前几年的利率多在5%-6%甚至更高,但受2020年疫情影响,银行让利实体经济进而带动利率下行,北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%,个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比北京同期的房贷利率,首套房贷款利率约为5.2%,二套房房贷利率5.7%,当中的“利差”让不少买房人动了心,导致这个原本服务于中小企业的贷款产品走了样。

最近在经历“卖一买一”的陆菲菲犯了愁。原本,她打算置换西城区一套900万元左右的学区房,但她和老公的公积金贷款额度都不够,房产中介向他们推荐了经营贷。以贷款300万元、20年等额本息、贷款利率5.7%为例,房贷每月需还款20997元,还款总额达503.45万元;若经营性贷款年利率为4%,每月还款18179元,还款总额436.31万元,可以少还近67万元。

李铭称,很多想买房但资金不宽裕,或者二套房贷款比例偏低的人,会选择通过贷款中介向银行申请经营贷,从2020年至今,他们公司50%以上甚至60%申请经营贷的客户,都是用来买房的。“申请房抵经营贷用于企业经营的也有,但中小企业几年就倒闭了,还是买房的多。”

“我去年经手的经营贷里,大约五成是为了买房。”某银行个贷经理告诉中新经纬客户端,这里面大部分是为了买二套房,因为二套房首付比例高,普通自住房首付六成,非普通自住房首付八成,很多人凑不出如此高的首付,只能走经营贷。

几千元成为公司股东 房子都能垫资买

房抵经营贷利率虽低,但想要顺利拿到这笔钱,贷款申请人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申请人包装成为合规对象,就是金融中介公司施展“魔法”的时候了。

北京一家金融中介公司的业务员张扬道出了方法,他说:“如果您没有公司,我们有两种方式可以办理,一种是帮助您收购一家公司,成为公司法定代表人,另一种是找一家公司把您加为股东。”

这两种方式有何不同?张扬对中新经纬客户端称,如果收购一家公司,客户成为这家公司的法定代表人,需要去工商部门办理变更手续,在银行开户以及提供流水等多种资料,从收购公司到最后贷款放款,办理周期在一个半月到两个月左右,手续费约12000元。

“第二种方式我们会把公司的营业执照拿过来,用完就还给对方了,对别人的公司也没有影响,只是需要付8000元费用。这种办理周期快,大约两周左右可以办完。”张扬说。

郭亮是另一家金融中介公司的业务员,他给出的方案与张扬类似,购买公司的费用在8000元-10000元。公司完成过户后,郭亮会为客户名下这家空壳公司刷银行流水和做一些虚假材料,一切完成后,再拿着公司的营业执照、公司章程,客户的身份证件、房屋不动产登记证、购房合同等材料去匹配合适的银行。银行根据客户名下房屋评估值的7成进行放贷,利率依据公司及客户的信用确定。

除了帮客户收购公司或搞定股东资质收取一定费用外,金融中介还会收取贷款总额1%-2%左右的服务费。以300万元的贷款额为例,整体的费用在6-7万元。但在不少买房人看来,花几万元,就能节省几十万甚至上百万的利息,这是一门稳赚不赔的买卖。

来源:包图网

如果贷款申请人连房子都没有,一些金融中介公司甚至还向客户提供垫资用于购房,等房屋过户后,迅速向银行申请抵押经营贷,再将资金归还金融中介公司。李铭称,他们与一些信托公司有合作,客户可以向他们借款买房,利息按日计算,等经营贷的资金到账,再将钱归还信托公司。

“垫资借款,会去公证处做公证,客户也需要压一些个人证件在信托公司,毕竟这是一笔不少的资金。”李铭也提醒,一般来说,这笔钱利息比较高,客户需要迅速走完过户、贷款的全部流程,不然利息损失太大。

部分银行上调利率 严格贷款资质审核

房抵经营贷违规流入楼市,曾在深圳、上海等地引起较多关注,北京则在近日给这场狂欢盛宴浇上了一盆冷水。1月30日,北京银保监局发布消息称,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时,北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组,将于近日赴银行机构开展专项核查。

“现在是敏感期,得面谈。去年下半年有3.85%的经营贷产品,现在有的银行将利率上调到4%-5%了。”张扬称,不仅利率上调,对于客户的资质审查也更为严格,“之前新公司、新加入股东都可以做,最近有的银行提高门槛,比如新加入股东要满半年,才能申请经营贷。”

中新经纬记者以贷款人身份咨询了北京十余家银行,摸底经营贷的最新情况。相较而言,几大国有银行对贷款企业和个人的资质要求一直都比较高,如今利率暂未变动。

工商银行西城区某支行信贷部经理表示,公司须成立一年以上,并且在正常经营,如果是股东申请,则须成为股东半年以上,贷款利率最低达3.65%,最长可贷款10年。中国银行(601988,股吧)西城区某支行个贷经理表示,该行要求公司经营两年以上,借款人是股东之一,持股需5%以上。

“我行要求公司成立两年以上,公司股东也要求两年以上,并且要求有资金流水,公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明,占股总计超过50%以上股东提供担保才能贷款,并且我们只做1年期,贷款利率为3.85%。”农业银行(601288,股吧)东城区某支行个贷经理多次强调,客户必须确有真实经营,确有真实需求才能贷款。

不过,部分股份制银行近日已将经营贷贷款门槛和利率调高。广发银行某支行贷款经理表示,此前优质客户可以做到3.85%,但现在基本上调至4.15%-5.25%。浦发银行(600000,股吧)的一位个贷经理说:“最近利率上调了10个基点,并且要审核经营性流水,贷款金额是经营性流水的30%-40%。”

“去年利率比较低,在3.6%-3.8%,今年最新的贷款要求还没下来,但肯定不能按去年的走了,利率会上调、总体额度也会控制,审批可能也更为严格。”中信银行(601998,股吧)一位个贷经理称,公司必须真实经营,只有一个空壳公司,没有经营痕迹不行。

光大银行个贷经理对中新经纬记者表示,新注册的公司最近不能做了,新加入股东、新房本还可以做,但定价上有差别,有一款产品可贷款20年,年利率4.8%,还款方式是按月付息,每年归还一次二十分之一的本金。但他强调,现在对贷款用途查得很严,银行会进行贷款监督支付,也就是会监督资金是否流向真实的交易对手方。

此外,民生银行(600016,股吧)、兴业银行(601166,股吧)西城区的支行贷款经理均称,他们的经营贷利率近期没有变化,平安银行(000001,股吧)的客服人员称,利率无变动。民生银行、兴业银行要求申请企业注册时间超过2年,平安银行要求1年以上,都有一定的银行流水要求。

但李铭却说:“你去问银行,肯定会要求真实经营,这就是我们存在的价值。”

消费贷被盯上 多头授信金额高至百万

尽管“经营贷”的口子正在收紧,但在“利差”的诱惑下,仍有人选择消费贷等利率较低的贷款产品,置换房贷。

家住北京的孙萌正在经历“卖一买一”,2020年12月,她刚把一套自住房卖掉,紧接着又购入一套改善型住房。“这套房子卖了280万,我看中的房子总价440万,但由于这套房子‘满二唯一’,为节省税费被迫提高了首付。”孙萌告诉中新经纬客户端,她向亲戚朋友借了50万,将首付提高至380万,之后申请了60万元房贷。

售楼处沙盘 来源:中新经纬 薛宇飞摄

孙萌计划,等房贷批下来之后,就向银行申请消费贷,把亲戚朋友的钱还清。“我咨询对比过20多家银行,选择了几家利率较低的,年利率大概4.2%,还款方式是先息后本,并且可以贷三年,我预计一两年就能还清。”

当问及是否担心银行查询贷款流向时,她说,“买完房肯定要装修和买家电,这些也要花钱,银行应该查不出来。”

采访中,前述几位贷款中介公司的业务员也表示,经营贷的收款方通常是第三方对公账户,为了规避监管,再来回划转几次,客户最后从银行取出现金,用来买房。郭亮说:“按照我们的流程来收款,100%没有问题。”

中新经纬记者了解到,与经营贷动辄上百万额度和10年甚至20年的贷款年限相比,个人消费贷额度最高能达到30万元,一般可以贷款3年,优质客户贷款年利率可低至4.2%。如果在多家银行同时申请消费贷,能将贷款金额放大到上百万元。

违规使用资金或被抽贷 建议机构缩短贷款期限

采访中,也有个贷经理识破记者并非真实的企业主,劝说记者放弃经营贷,并表示,今年监管正在严查经营贷,如果发现资金流向楼市,银行会要求客户提前还款,这并不违反贷款合同的规定,“如果您无力偿还贷款,银行可能会起诉您。”

“去年以来,为支持疫情防控和复工复产,银行普遍下调经营性贷款利率,部分贷款利率显著偏低,最近银行适当上调只是回归正常水平。上调经营性贷款利率,总体上而言影响较小,有助于减少经营性贷款与个人住房贷款之间的套利空间,但也可能误伤一些真正需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对中新经纬客户端表示。

在董希淼看来,商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时,应将经营性贷款、消费类贷款发放时限控制在5年以下,并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定,将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象,减少被挪用的风险。(中新经纬APP)

(文中李铭、张扬、郭亮、陆菲菲、孙萌均为化名)

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