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传统的房地产发展模式遇到发展瓶颈了

不管房地产有多少争议的话题,但有一点基本上可以达成共识,那就是土地供给或者说地价对房价的影响是巨大的。这就是我们经常说的稳地价稳房价稳预期中的内容。

这么多年来,地价屡屡上涨,房价也是水涨船高,虽然不能说地价不涨房价就一定不涨,但至少如果做到地价控制住,那么房价相对也会容易控制一些,即使控制比较难,也不会再背这个锅了。

传统的房地产发展模式遇到发展瓶颈了

所以,在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,土地市场的稳定起到非常关键作用。一定程度上可以说,欲想控制房价,就要从根上去破解,只有地价稳了,房价才可能稳,至于房价是否能稳住那是另一回事,至少地价稳了,没人再敢说地价推动房价的逻辑成立。

众所周知,传统的房地产发展模式遇到发展瓶颈了,该如何突破创新,如何在稳地价上找到突破口,成为各地不断探索的新方向。

很多专家罔顾事实,故意揪着多供地就能解决高房价问题,稍微有点脑子的都明白,多供地是应该的,但是盲目供地可能还会制造房价上涨的契机。增加多少供给都只是开发商增加利润的借口,而不会成为真正的有效住房供给。

增加土地供给是必须的,当然只增加土地供给还远远不够,仍然需要把控各个环节,防止肥了利益既得者,而真正需要住房的刚需改善人群却无法享用。

土地市场改革注定会来,而且也一直在以不同的形式尝试新的探索。2月24日,有传一份文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

这22个城市分别是,除了北上广深四个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

由此可以看出,这些城市基本上一线城市和热点二线城市,房地产市场都算是有着比较好的发展潜力。那么调控好土地市场至关重要。这会对房地产市场有哪些影响?又释放了什么信号呢?

1、房地产土地市场改革势在必行。

很多地方对土地的依赖程度不容置疑,该如何创新推地模式,对稳定土地市场和房价非常关键。不管网传文件是否为真,都是一次非常有意义的尝试和探索。

2、房地产迎巨变,开发商压力增大,大洗牌开始。

如果真的落实“集中供地”模式,无论对土地市场还是开发商都将带来不小的变化,集中用地无疑对房企资金要求更高,开发商需要调整销售节奏,确保在供地前储备大量资金。

此外,开发商拿地也会变得更加理性和谨慎,过去开发商很容易冲动拿地,因为跟购房者一样,他们不知道明天会什么样,如今开发商可以根据公布的土地供给情况理性判断,甚至还可能会激发房企联合拿地,共担资金压力。

3、房企可以选择22城之外的城市群。

22城自然有很大的发展机会,但是房企拿地会越来越受限,而且2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%,住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成,也就意味着22城之外还有很大的机会。我们也知道,城市群是未来城市和房地产重要发展方向。

开发商可以根据自己的实际情况选择一些强三线城市,当然需要把精力集中于城市群,很多三四线城市不可盲目进驻。

4、有助于约束地方的供给计划和节奏,防止房价过热。

“集中供地”模式对地方形成有效约束,引导土地市场合理运行。同时,单次大批量的土地供应,也对地方的管理能力提出了更高要求。

5、有利于稳定市场,引导购房者稳定预期。

上边刚刚说了,“集中供地”模式不仅对地方有了约束,开发商也理智了,集中供地必然会带来项目的集中入市,为住房供应带来稳定预期,一定程度上将平抑房价上涨压力,有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

在三稳预期下,购房者也会从过去的慌乱到理性,可以合理引导购房者理性买房。

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