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房地产市场目前的现状与必须知道的楼市三大变化

最近两年,看起来普普通通的楼市,实际上每天都在发生改变,数据显示,包括上海、杭州、宁波、南京在内的10多个城市均出台了楼市调控政策,可是从全国范围来看,楼市调控重点仍然是南方地区,而郑州、天津、廊坊等北方楼市却依然喋喋不休。

房地产市场目前的现状与必须知道的楼市三大变化

在这种楼市逐渐形成“两极分化”的大环境下,很多人都在关心,今明两年年到底是“抓紧买房”还是“尽快卖房”?在回答这个问题之前,我们先来了解一下房地产市场目前的现状。

必须知道的楼市三大变化

一是已经很少听到有人说买房赚钱了。要知道在5年前或者是10年前,那时国内大部分城市没有限购政策,买房数量没有限制,很多人买房都是好几套。

不过随着近几年楼市调控力度不断提高,尤其是限购、限售等政策的实施,如果你购买的是新房,一般需要2年时间才能拿到房子,再加上2-5年的限售期,也就是说从你买房之日起,至少需要4年时间才能变现,如果再算上持有成本的话,确实很难赚钱。

二是房贷利率高居不下。虽然很多购房者可以通过贷款方式买房,但是除了需要准备多达几十万的首付之外,此后的20年、30年都要背负还贷生涯。

截止到2020年12月底,全国LPR基准利率为4.65%,大部分城市都会在此基础上调80个基点,也就是说实际的房贷利率达到了5.45%,贷款100万元,贷款时间为30年,算下来每个月的月供高达5600多元,买房压力可想而知。

三是房子的供求关系发生了变化。房子说到底也只是一个商品,是人们居住的位置,就算附加了再多属性,最后还是要人居住和使用。所以,最后决定房价上涨或者下跌的因素还是人口。过去房价能够一直上涨,住房需求随着城镇化建设而不断增加。根据统计,在过去20年里几乎每年都有1000多万农村人口流入楼市,这么大量人口会产生很大的住房需求。

但是现如今我们国家的城镇化率已经超过60.6%,正在朝70%的关口迈进,但是随着城镇化率的不断上升,以后的城镇化建设也会越来越慢。另外,不仅是人口流入减少,人口本身的增长也在变慢,这就导致住房资源已经过剩。

未来楼市的发展趋势

根据社科院发布的住房报告显示,从2021年开始,国内楼市逐渐稳定下来,虽然受到突发事件的影响,但是房价增幅仍然达到了5%左右,而且报告还指出,从今明2年开始,随着城市群和都市圈概念不断盛行,重点城市的房价恢复较快,三四线城市房价还需要一段时间。

不过,对于房价的变化,从事房地产开发的房企是最有说话权利的,万科郁亮就曾表示过,房地产行业的黄金时期正在过去,随着楼市调控力度不断加强,未来房价大概率会稳定下来。而且可能很多人都没注意,一些房企除了从事房地产行业之外,还涉及到其他一些行业。

任正非曾多次炮轰房价,指出当下的高房价、高地价导致企业的生产要素成本增高,进而提高了产品成本,进而影响到企业的对外竞争力。很显然,不管是马总还是任总,都是排斥高房价的。未来在失去了房价高速上涨的前提下,买不买房都一样。

马云也在阿里的一次内部员工信中说的那样那样“年轻更应该学会租房子”。

今明两年要不要买房

对于这点,孙宏斌2句话说得很明白,他说过“买房还不如买股票”,如果把时间推移到10年前,买房必然能赚到钱,可是考虑到现阶段房价已经处于高位,除去多达几十万的首付之外,此后的20年、30年都要背负还贷生涯,再结合国家提倡经济内循环,房价进一步上涨必然会影响到消费。

所以在房价涨幅减缓的情况下,买房的意义也就不大了,尤其是对于投资房产的人来说。

此外,他还说过未来人口会越来越集中,在之前的几十年,国内人口流动主要是农村进入城市,而现在已经逐渐转变成三四线城市进入城市群和都市圈,再加上人们对居住体验的要求不断提高,“地段”的重要性越来越大,因此未来并不是所有房子都之前,从这点来说,价值并不是很高的房子可以考虑尽快卖房了。

总的来说,从今明2年开始,楼市发展速度明显放缓许多,尤其是楼市调控力度不断加强,不论是买房还是卖房都会受到影响,其实我还是这个观点,对于是否需要买房还是卖房,关键还是有没有这个需求,随着时间的推移,现在人们的观念早已发生了变化,越来越客观。

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