昨天地产圈有一个新闻比较大的新闻，就是广东说在酝酿“取消商品房预售制”(重点见图片中划红线部分)。

消息一出，还是引起了不小的反响的。毕竟，商品房预售制在中国已经实行了25年，在过去20多年内，预售制度加快了房地产销售速度和建设量，其杠杆不仅仅体现在开发商资金周转上，其实也是ZF的杠杆(不然哪能卖出那么多地)、购房人的杠杆(ZF卖地有了钱，银行才有钱借给买房人)。应该说，房地产行业在中国能有今天的繁荣程度，预售制功不可没。

预售制如果真取消或基本取消，会有什么后果?

一、中小型房企的灭顶之灾，以后将是大型房企和国有房企的天下

这点不用我多说，媒体上一搜到处都是这样的词句：

以至于昨天地产龙头万科的股票都顺势涨了7个多点。。。而一些中小型房企股票虽然大盘暴涨，很多基本也就平盘收场。。。

这点我想不用我多解释，对地产商的影响主要有几个

(1)以平均盖好一个楼盘1年~1年半来看，钱到手晚了1年半，增加一年半融资成本。这点影响最大，房地产行业一直都是高杠杆高资金流动率行业。

(2)以前可以一批批拿预售许可证，市道不好，就捂捂盘;市道好，就多开几栋楼，反正打个地基就能拿到买房人的钱了，真正啥时候盖起来，不着急(见过最长开盘到收房的楼盘，差不多3年......)。现在拿了地不赶快盖成楼房试试看?那后果很严重。

(3)以前可以画大饼忽悠购房人，收房购房人反正维权很难。现在至少表面文章不敢忽悠了(隐蔽工程质量再说)，比如说了有6米挑高大堂，购房人现房一看就3米破棚屋，肯定和你急。无形中增加了成本。

其实几年前，出台的“拍地款必须在一个月内交齐”的新规(早前拍下一块地，半年内甚至一年内交齐拍地款都屡见不鲜)，已经让很多房企感到寒意;而如果“取消预售”全面实行，对很多中小房企、民营房企，恐怕就不是寒意的问题，而是如何活下去的问题。

那为啥倒下的是中小房企和民营房企呢?因为对于万科等大型房企，其资金量比较充足，开发成熟度较高开发周期较短，而且重要的是，其融资成本比较低，据说万科的融资成本在5%~7%利率之间。而对于国企来说，其更有可能获得低成本的融资，你懂的。。。。

而对于一些中小房企、民企，由于融资没那么容易，其融资成本就高很多。特别是一些激进的kfs，譬如著名的X禾开发商，据说他家融资成本高达12%~15%，这要取消预售了。。。咳咳。。。