去年9月，中国第三大房地产开发商表示，在全国各地及其他地区都出现了挫折。

中国万科公司董事长余亮警告说，中国万科公司未来三年的目标只是“生存”。这是该行业为数不多的几家投资级公司之一的一次令人吃惊的承认，承认北京去杠杆化运动的严重挤压。余的评论是及时的。不久之后，亚洲美元垃圾债券的平均收益率(主要由中国房地产开发商的票据决定)飙升。

六个月有什么不同。现在房地产公司正在蓬勃发展。今年，万科成功地在上海新河滨项目的推出中迅速销售了126套豪华公寓中的70%以上。它们的价格分别在2500万至3500万元人民币(370万美元和520万美元)之间，这是回归信心的一个非常明显的迹象。

据瑞士信贷集团(Credit Suisse Group AG)估计，平均而言，今年上市中国房地产开发商的销售额将增长18%。最重要的是，开发人员可以再次进行再融资。兖州地产是一家垃圾级房地产集团，经过两年的干旱，监管机构已经批准发行35亿元钞票。

当然，担心的是，中国开发商仍然保持鲁莽，并将把债券投资者的资金用于疯狂的旅程。例如，中国恒大集团利用其1月份筹集的30亿美元投资电动汽车，其董事长许嘉仁的新宠物项目有何阻止?

然而，有一些初步迹象表明，该行业 - 因中国频繁的信贷周期而被烧毁 - 正开始成长。看看它对北京减少企业债务的项目的反应。2018年，新房地产项目比去年同期增长了17%，但完工率(以建筑面积衡量)下降了17%。

根据麦格理银行(Macquarie Bank)经济学家拉里·胡(Larry Hu)的说法，一个解释是开发商谨慎地试图加快他们的现金流动。在债务融资方面看到一个漫长的冬天，公司热衷于尽早削减土地银行风险并从房地产开发项目中预售房产。然后他们可以花时间完成施工阶段。

因此，中国的开发商在现金收集方面比以往任何时候都更好。去年，该行业的运营现金流(包括抵押贷款和预售存款)占其总资金的近48%，创历史新高。虽然开发商仍然严重依赖银行贷款和“自筹资金”(手头现金或影子银行筹集的资金)，但他们变得更加明智。

更快的流失

经营现金流现在约占中国房地产开发商总资金的47%，创下历史新高态度也发生了转变。融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.)刚刚公布盈利，去年利润增长50%，但其创始人孙宏斌仍对土地购买保持谨慎态度。这是继2018年上市开发商采取更严格的方法之后，新的土地收购仅占销售额的42%，而2017年为72%。

人们可以更仔细地看到踩踏的理由。过去十年，我至少可以算上三个中国大的信贷周期。雷曼兄弟(Lehman Brothers)倒闭，2012年夏季地方政府融资平台以及2014年底中国人民银行降息后，实施了4万亿元人民币的刺激计划。现在，在挤压后，水龙头正在重新开放前两年。在北京的慷慨之间，总会有令人痛苦的禁食期。