纽约：WeWork的估值为470亿美元，因为它可能成为年度最大的首次公开募股，因为乘坐公司的优步使得灵活的办公空间启动令房东羡慕并成为怀疑论者的目标在租金几乎跟不上通货膨胀的时候。

对于商业房地产的老牌警卫来说，其中许多股票价格已经走了五年或者更糟糕，WeWork--最近更名为The We Company的主要部门 - 是一个破坏者，带领商业模式不受阻碍地缩小工作空间通过财产所有权。对于怀疑者来说，WeWork是另一个无利可图的独角兽，他们的问题是能够在热门经济以外的任何其他方面蓬勃发展。

如果我们公司在上周提交初步文件后进行首次公开​​募股，这将是未来几个月的一场辩论。它应该是逐年采取的，它可能是2019年最大的首次公开募股之后的优步科技公司

优步轻盈的Uber价值约为824亿美元，因其周四的IPO定价在其目标范围的低端。优步股票在周五的首次亮相中收盘下跌7.6%。WeWork拥有很少的财产，宁愿租用其他人拥有的空间。然而，它的市值是波士顿地产公司202亿美元的两倍多。作为美国最大的甲级写字楼业主和开发商之一，拥有196处房产，波士顿地产的股价在过去五年中涨幅不到15%。

专注于房地产技术的纽约风险投资公司MetaProp的联合创始人Zach Aarons表示，广泛不受实物资产影响的模式使得WeWork比传统公司更有价值。“每个人都想获得WeWork所拥有的倍数，”Aarons说。“每个传统的房东都在说：'我如何让街道让我更像WeWork?'''这只是数学''

WeWork吸引初创企业和其他发现传统办公室租赁过于昂贵和低效的人。公司不得不租用超出计划增长所需的空间，然后支付空置空置。但WeWork最大的影响是破坏长期租赁模式，允许合同短至一年，同时也为个别专业人士开放工作空间。尽管美国失业率处于50年低点，但租赁活动强劲，数字经济大幅减少对办公空间的需求，使其成为租赁市场。

根据经纪公司高力国际集团(ColliersInternationalGroup Inc.)的数据，灵活空间或共同工作一直是办公室需求增加的少数几个来源之一，其在高工资科技市场的集中度几乎是其他市场的两倍。

但WeWork的批评者指出其持续的损失以及依赖其租户短期合同收入的风险，以覆盖自己与可能持续10年或更长时间的业主的租约。

位于费城的房地产投资管理公司首席投资策略师斯科特·克罗(Scott Crowe)表示，许多WeWork的租户都是无利可图的初创企业，容易受到困难时期的影响。

疲弱的经济可能会减少客户群，并离开WeWork，据报道，2018财年的收入为18.2亿美元，亏损19.3亿美元，这与互联网泡沫揭露那个时代初创企业的不稳定财务状况有关，他说。

WeWork一直在增加其不断增长的企业部门，其中包括拥有1,000多名员工的公司，到2018年底约有三分之一的成员2003年美国破产的IWG Plc的雷格斯是世界上最大的灵活办公空间运营商，他说，可能出现问题的例子。“我们之前见过这种商业模式，”他说。“他们在经济低迷时期表现不佳，只是算数。”

WeWork拒绝发表评论。“文化是新的资本”尽管如此，经纪公司CBRE Group Inc.表示，现在，弹性空间被视为市场的长期特征。

租赁弹性空间的便利性推动了其在财富500强公司中的接受度，而铁狮门公司和黑石公司的EQ办公室等大型业主现在以灵活的条款提供策划的工作场所服务。EQ Office总裁兼首席执行官Lisa Picard表示，今天的办公室租户的期望值必须得到提升。“我们一直都想要一切，无论何时何地。”

她说，办公大楼曾经主要是企业形象的声明，现在被视为潜在雇员的文化中心，他们越来越希望工作场所提供一系列服务。这些可以在紧张的就业市场中发挥作用。“人才正在发号施令，”皮卡德上周在纽约召开的Catalyst 2019会议上说。“文化是新的资本。”

硅谷科技公司十年前意识到，如果他们希望自己的员工最有效，他们必须从一个地方向他们提供他们想要的一切，Tishman Speyer总裁兼首席执行官Rob Speyer。

“科技公司在工作场所建立了一个社区，并成为一个重要的员工招聘和保留工具，”他说。“与此同时，我们都提供了四面墙和一面地板。”