总的来说，去年对房地产投资者来说是积极的一年。随着各国央行应对增长乏力和资本价值的改善受益于低利率，风险和回报变得更加清晰。随着消费者和商业信心创下历史新低，我们也看到了需求方面的风险上升。有了这个，下一个新年在哪里？

住宅从利率下降的直接影响中受益最大，这鼓励了购房者重返市场。

鉴于今年将有更多降息的前景，悉尼和墨尔本是最受欢迎的中期经济增长机构，但珀斯和布里斯班等复苏市场将为投资者提供更多负担得起的进入点，带来更高的增长上行。

虽然Office是总回报的市场领导者，但经济增长放缓对租金增长造成了拖累，尤其是在悉尼和墨尔本。

虽然由于增长放缓，今年租户需求预计将减少，但租金应该保持稳定，因为在2022年之前没有出现供应突破的迹象。由于全球投资者对澳大利亚办公产品的需求依然强劲，预计所有办公市场的定价也将上升。

除了悉尼和墨尔本的核心市场（它们仍将提供强劲但放缓的回报）之外，布里斯班和珀斯的资源州在短期至中期仍然处于复苏带动的增长轨道上。

预计物流今年在资本和收入增长方面都将超过所有商业地产行业。这将受到全球物流资产需求的驱动，因为投资组合从零售中重新加权，租金增长受益于更复杂的、技术支持的租户池，平均价格通常比零售或办公资产低80%至90%，从而形成一个高度流动性的市场。

由于对资产的高需求，进入物流将具有挑战性。投资者可能会考虑填充场地或重新使用物业，如位置良好的散货或较小的购物中心，以供物流使用，但仔细的选址和租户审查将是至关重要的，以尽量减少风险。

虽然今年零售价格总体上会有所回落，但不会像我们之前预期的那样。网上销售将继续挑战实体行业，但随着澳大利亚统计局数据显示，93%的消费者消费仍在店里，我们仍然预计在购物中心进行大量购物，消费者将继续在便利（超市、食品服务和其他基本服务）和体验之间展开战争。

总体而言，房地产的前景正在分化——一方面，今年大多数行业的定价增长将加速，因为廉价债务的好处和有吸引力的回报使投资者需求水平居高不下。不过，这种乐观情绪需要用对澳大利亚经济疲弱基本面的清醒反思来衡量，这种乐观情绪继续放大需求方的风险。

好消息是，这一情况比去年清晰得多，尽管出现了创纪录的增长周期，但证据表明，今年房地产投资者有更多的上行机会，各行业也有大量机会找到坚实的回报。

卢克·迪克森是AMP资本公司房地产研究主管。