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当您查看多户住宅的价格时，您会发现它们在过去几年中飞涨。实际上，由于房地产供应有限，加上新投资者渴望加入多户潮流，经常有竞购战推高价格。美好时光会永远终结吗?

在回答这个问题之前，让我们看一下市场的现实。似乎每个人都在赚钱-退出时内部收益率通常达到30%至40%-事实是并非每个人都在享受这种获利趋势。(IRR是投资的平均内部收益率，用于衡量投资的潜在获利能力。)我个人知道最近在房地产领域亏损的投资者。我们只是听不到那些故事，只有成功的故事。

我已从他们的故事中收集了这些教训，并与您分享这些教训，以便您可以从其他人的经验中受益。让我们仔细研究一些投资者亏损的最常见原因。

1.投资缺乏经验的联合组织

尽管许多新投资者认为，询问集团最重要的问题是关于财产，但真正要问的问题是关于集团的经验和往绩。我认为大多数人先投资于人，然后才是交易;但是一些投资者的主要重点是手头的交易。只专注于交易而不关注银团的投资者会面临更大的风险。

在一个案例中，与我交谈的一位投资人告诉我，他曾与一个经验不足的银团投资，因为那位投资人喜欢高回报。从表面上看，这笔交易本应产生22%的内部收益率，但未能实现。辛迪加的经验不足被可观的90%-10%的股权分红(市场是30%-70%的股权分红)所掩盖。但由于它们无法表现，诱人的股权分配甚至都没有意义，而且投资者损失了资金。

解决方案： 提出正确的问题。总是询问集团的先前经验，过去的预测以及实际回报。大多数联合组织都提供此报告，并可以与您共享。如果他们没有，那就是一个危险信号，您应该放弃那笔交易。

2.投资于不良地区

当涉及多户投资时，经济的稳健程度或失业率有多低都无关紧要。如果您在率高的地区投资房地产，那么投资者将很难收取租金或阻止某些租户滥用您的资产。

如果财产位于贫困地区，则很难重新安置财产(当您对财产进行重大升级和翻新时)，以吸引更高的人口住户。这通常意味着C或D类财产，并且优质的租户不愿搬入被认为不好的区域。当属性位于良好区域(被认为是A或B类属性)时，重新放置属性要容易得多，尽管不容易。

我本人通过了许多看起来很不错的交易，但都位于城市的错误一侧。其中一项交易是在奥兰多最糟糕的社区之一。我通过了它，因为它处于高区域。后来，我发现为我带来交易的企业联合组织由于分配中的高空缺而努力向其投资者付款。

解决方案：仅在固定区域内进行投资。为了对城市进行尽职调查，我发现最好的工具之一是City-Data.com。在那里，您将可以获得有关社区，学校，就业，统计等的关键信息。存入任何资金之前，请访问此网站。它将为您省去很多麻烦。

3.基于情感的投资

我听说过各种原因，为什么投资者同意将自己的钱投资到特定交易中。从“美丽的建筑”到“位于我成长所在的城市”到“我一直都在那个城市旅行”。尽管喜欢联合组织很重要，但它不应成为同意投资交易的唯一理由。

我听过很多关于如何在多户家庭交易中发挥情感的故事，在这种情况下，投资者开始竞价购买房地产价格，以便他们可以说：“我成功了!” 实际数字在路旁，这是分析交易的糟糕方法。在分析交易时，我总是关注可比项目，净营业收入(NOI)，当前租金和空置水平以及许多其他指标。如果这些数字不能证明购买或投资的合理性，我就走开。

解决方案： 始终进行尽职调查，并消除情绪波动。您必须消除使交易兴奋的情绪，并用对数字的合理分析来代替它。您必须问：“这实际上是一笔不错的投资吗?” 如果不是，说再见。总会有其他优惠。

摘要

我首先问：“现在每个人都在房地产上赚钱吗?” 显然，答案是否定的。但是，只要您遵循明智的投资指南，肯定会有赚钱的机会。

首先与一个经验丰富的联合组织合作，该组织具有可验证的往绩，可以证明他或她可以显示过去的预测与实际回报。避免投资位于不良地区的房地产。对率，学校，就业率和其他显示可行位置的指标进行尽职调查。最后，将情绪从购买决策中剔除，并坚持到底。这样，您将获得可观的投资。