在经营多家族投资和管理业务时，不乏问题和复杂性。那么，为什么一个多户家庭的业主会欢迎更多的复杂性，例如购买低收入住房税收抵免(LIHTC)或基于项目的第8节(住房补助金合同或HAP)交易呢?

有许多原因和误解导致市场利率投资者不考虑负担得起的住房交易。但是，由于COVID-19危机的严峻现实，主要是截至5月中旬，有超过3000万美国人失业，对经济适用房的需求将继续增长。多户家庭业主应该熟悉几种经济适用房计划，而LIHTC是其中最大的计划之一。

负担得起的住房投资可能并不适用于每个房主，但其中一些并不像许多人想象的那样复杂。作为为数不多的专注于负担得起的住房领域的投资房地产经纪人之一，我了解了如何以多种不同形式进行多户交易，从市场利率，无限制销售到最复杂的LIHTC交易，其中很多来自多个政府机构的资本融资水平。让我在深入了解有关这种多户型投资的误解之前，先对LIHTC和HAP计划进行一些解释。

LIHTC的基础

低收入住房税收抵免是美国国税局(IRS)在1986年《税收改革法案》中创建的，它是创造负担得起的住房的工具。简而言之，LIHTC是房地产开发商的补贴，以换取可负担得起的住房。有人甚至称其为有利可图的租金控制形式。税收抵免被分配给州住房金融机构，以在潜在项目库之间分配。开发商申请了信用额度，可以将其货币化为投资伙伴的利益，以换取项目的利益，以换取将租金和租户收入保持在一定水平以下的承诺。收入的基准是该地区中位数收入的60%，但通常也有一些单位的收入较低。开发商和税收抵免投资者对这些限制进行合作并作出承诺，最初的期限为15年，通常再延长至少15年。

使用LITHC来创建这些开发之一是复杂而困难的。许多多户投资者已就此身份进入市场时征询了我的建议。我的建议是不要这样做。对于大多数市场参与者而言，学习如何使用LIHTC执行开发是一项全职工作。如果您想使用LITHC来建造或翻新房屋，而又没有直接的经验，我建议您找一个合作伙伴。许多多户投资者认为，LIHTC房地产经常使用新的LIHTC分配出售给开发商。这种情况很少发生。大多数州为新建筑分配竞争性税收抵免。当财产具有HAP合同时，非竞争性信用的定价和其他交易条件要强得多。结果，即使是经验丰富的LIHTC开发人员也经常使用常规融资来购买现有的LIHTC属性。

在初始合规期之后，当税收抵免投资者希望退出与开发商的合作关系时，通常会出售LIHTC物业。尽管仍然存在对租金和租户收入的限制，但如果不遵守规定，国税局将无法收回税收抵免。这种情况下需要适当的时间退出。

在许多市场中，这些物业的运作方式更像是传统住房，而房东却无法意识到。房客交房租。涉及的文书工作更多，主要来自于收入确认租户的过程，但复杂的公寓管理操作无所不能。LIHTC用作融资工具时很复杂。如果在房地产开发和运营后发生出售，买家通常会使用常规融资。公寓楼的操作仅比市场价公寓稍微复杂。

基于项目的第8节(HAP合同)

LIHTC是对开发商的补贴，而HAP合同是对租户的补贴，允许将市场价租金支付给公寓所有者。许多房东都熟悉第8节的凭单，这些凭单是由当地房屋管理局颁发的，供租户用来支付租金。房客在寻找新的居住地时可以将这些代金券带到任何财产。但是，HAP合同仍保留在该物业中。只要有一个符合条件的租户，租金将主要通过合同支付。通常这是与HUD的直接合同，尽管房屋管理部门可以签发这些合同。