观点地产网“周围环境还是没得说”“停车位反正够用”“学位有些一般”“只有三房吗?”“有打新必要吗?”……

继去年6月以最高限价59亿元高调落袋越秀，时隔一年有余，市场对于深圳宝安区尖岗山的项目讨论又多了起来。

这个案名为“和樾府”的项目，赶在金九之时拿了个预售证，入市价格也终于落地。

被称为深圳楼市烫手山芋的尖岗山从来不缺话题，有人说是过度妖魔化，有人也说是魔咒真的存在，毕竟如今还有地王多年还套在其中。

去年拿地之时，可售住宅楼面价约6.4万/平方米的价格，让不少人断言“不到10万不保本”。如今预售信息显示，本次项目备案274套住宅房源，整体均价则约9.03万/平方米。

一年入市

关于越秀拿下的这宗高价地“故事”也不少。

最早在2018年12月，该宝安区尖岗山大道与卧龙三路交汇处西南侧地块曾以A122-0357编号推出，占地1.86万平方米，起始价20.6亿元。彼时因深圳楼市情绪处于低落之际，“史上最严”的“731限售新政”落地，最终这宗地块惨遭流拍。

去年6月24日，这宗增加面积至3.89万平方米的尖岗山地块，出现在了那场号称深圳“史诗级土拍”的拍卖席上，起拍价40.74亿元。

大雨磅礴下，从未进入深圳市场的广州国企越秀，以最高限价59.08亿元+配建19610平方米夺标。市场对于这宗地的关注并不少，其一是尖岗山这个特殊的豪宅片区自带“流量”，每一次土地拍卖都引起不小轰动;其二则是对于后期项目入市时间、价格的猜测。

据悉，这宗宅地可售楼面价是6.4万元/平方米，附近同片区别墅售价则为10万元/平方米左右，按照新房备案价不得明显高于周边房价的规定，项目面临的考验并不小。

而比起相邻的泰禾两宗地块综合楼面价6.2万元/平方米，事实上越秀这宗地或许“更贵”。可以窥见的是，泰禾院子历时五年时间仍尚未入市，这也让越秀项目蒙上一丝不确定性。

对于深圳市场首秀，越秀的脚步迈得远比市场想象中的快。

在陆续取得不动产权证、工程规划许可证后，于今年3月9日，官方披露的项目信息显示，越秀尖岗山项目已更名为“和樾府”，一期桩基础工程已获施工许可证。有现场踩点消息也指出，该项目地块确实已开始基础工程动工。

随后于8月29日，和樾府正式开放营销中心和样板间，同时开盘消息几度传来。

直到9月中旬过后，住建局官网公示越秀和樾府获批预售许可证，同时项目也发布了销售公示。

最为挑动人心的价格方面，产品整体均价约9.03万元/平方米，单价区间在8-13万元/平方米，总价区间912-1407万元/套。

其中，高层住宅均价8.6万元/平方米，单价区间在8-9.5万元/平方米;洋房均价10.6万元/平方米，单价区间在9.6-13万元/平方米。

九万入市

这样的入市价格如何?

据悉，越秀和樾府占地约3.9万平方米，总建面约17万平方米，项目以8F低矮小洋房+高层建筑形态呈现，容积率3.12，产品以110平方米和115平方米的三房为主，搭配少量140平方米和175平方米的大三房，整体定位为一个改善居住的高端盘。

放在所在的尖岗山片区，该片区许久已没有新盘推出，此次新房供应可以说是久旱逢甘露。目前，片区二手房均价在9.2万元/平方米左右，单价区间为8.5-16.5万元/平方米，整体比较而言均和樾府更有价格优势。

有业内人士告知，其中中海九号公馆是目前片区为数不多的高层二手房，其他项目多是低层洋房别墅。

观点地产新媒体了解，该项目地块由中海于2012年11月以总价48.6亿元摘得，折合楼面地价26689元/平方米，创下了深圳总地价与楼面价新高。项目案名定为中海九号公馆，于2013年首次开盘，入市时均价6万元/平方米左右。

而目前，中海九号公馆高层住宅二手房均价10.2万元/平方米，别墅则在12-16万元/平方米不等。即是说，越秀和樾府的洋房均价也仅比中海九号公馆的高层价格多出不到5000元/平方米。

“这个价格在尖岗山片区来讲，应该说是比较适中。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁评价道。

放在如今的深圳楼市环境下观察这个定价或许有一点参考意义。今年下半年以来的深圳楼市可以用“不平静”形容，前有“715新政”打响今年房地产调控升级的第一枪，后有“730公寓限制建设新政”的发布。

甚至于越秀和樾府预售证拿下之际，深圳于9月17日当天再次发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》意见的通告，要求各企业坚持“房住不炒”的定位，强化对房地产市场的管理，其中重点提到了二手房价格指导以及新房的捂盘惜售等问题。

“若是放在7月前，和樾府这个价格确实不高，但是因为如今一定程度上市场价格被压住了，需求也被压住了，所以现在提出来这个水平的定价就不会觉得很低，刚好适中。”宋丁称。

其续称，加上泰禾项目影响，尖岗山片区可能还需要时间恢复市场预期，所以这个价格也是综合考虑以后的一个结果。

同时也有业内人士认为，若综合考虑产品的各方面因素，这个定价事实上并没有太大优势。

据悉，尖岗山以得天独厚的山水资源，低密度、高绿化率的居住环境为最大卖点。在该人士看来，和樾府的外围景观则略有欠缺，“那片的铁岗山水库和山林景色都被九号公馆挡着了”。

其次在户型方面，该人士认为和樾府产品均打造成三房，这对于改善户型来说略少;再者从实用率来看，粗略计算下来和樾府实际均价大约在每平10.8万元左右，与九号公馆相比无明显价格优势。

值得注意的是，近期深圳也有多个改善性高端住房项目预计入市或已入市，如8月开盘、均价9万元/平方米的龙华龙光玖樾台，折后8.8万元/平方米的招商臻府，以及预售价7.6-9.1万元/平方米的西丽远洋天著等等。

该人士隐晦表示，就区域发展情况，交通便利程度，配套成熟度，学位情况看，和樾府的优势并不算特别突出。“当然，尖岗山本来就是一个比较特殊的区域，不算特别热门，但胜在环境优质与片区纯粹性，交通也在逐渐完善，未来还是有一定增值空间的。”