这个秋季青岛楼市上演着冰火两重天的困境：主城房价一路飙升，近郊波浪式浮动，最让人瞠目的莫属于远郊。

最近，即墨有楼盘发出“最低8600抢驻创智新区”的消息，这个价格，相比2018年高峰时期创智新区15000元/㎡的市场均价，下挫近50%，房价几乎跌回到了3年前。

这个秋天，青岛都有哪些区域房价回落到多年前?

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将指针拨回到3年前，2017年即墨撤市划区，随着大规划落地，即墨区楼市开始发生巨大的变化，成为青岛楼市版图上新增的一个发展极。同时吸引了诸多房产大鳄例如海信、鲁信、龙湖等在此落子布局，再加上峰会的刺激，即墨房价从2017年1月的6925元/㎡一下子膨胀到15000——16000元/㎡。

2018年以来青岛新房成交价

图片来自网络

尤其是青岛市区实行了限购后，没有限购束缚的即墨、胶州逐渐的笼络了一大批本地以及外地的炒房客去购房投资;同时市区房价稳中有升，可高昂的房价依然让刚需望而止步，只能选择远郊板块。就这样，两波群体汇集于此很快催动着房价上升。

但随着“房住不炒”主基调的影响下，楼市持续趋于理性，2019年青岛房价回落明显，即墨也进入下跌通道，一降两年，如今房价在11000——13000元/㎡。

今年上半年原本就处在楼市低迷的即墨又迎来了规模最大土地出让，据统计，上半年青岛全市土地供应一半在即墨全市供应商住地209宗，合计约10400亩，总建面1400万㎡，同比2019年增长46%，再加上之前供应未上市的楼盘，可以说即墨大量淤积的库存愈演愈烈。

面对着去化困难的局面，开发商想要完成去化率，只得摆出不同的低价姿势：

汽车产业新城(北城区)的华侨城至7xxx元/㎡起价，成了这个月即墨卖的最好的楼盘之一;

再往南走，青威路上的旭辉银盛泰星河城也挂出了8999元/㎡的精装房起步价;

主打改善的即墨西，曾经房价一度接近2万，目前也开启了小户型+低总价来吸引刚需群体，市场上还出现了零首付和价格直降1500的项目;

创智新区，和达熙园9000-10000元/㎡的单价对于整个板块的价格来说是个冲击;

蓝色硅谷面临着滞销的困境，上个月十几个盘，才消化了100来套，接下来是否会迎来降价?

不得不说，对于目前的即墨没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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距离即墨70公里的胶州也在陷落，准确的来说价格下滑要早于即墨。

目前少海片区、上合片区不乏8000—9000元/㎡多的楼盘，胶州少海片区的某盘还推出了首付分三年三期交完的优惠政策。

就是城区中心据说也出现了八折出售，均价从10000降到8000元/㎡的楼盘。想当初2018年时少海的均价可在12000元/㎡，而上合毛坯均价最高达到11690元/㎡，带精装竟到16000元/㎡。

可以说库存量同样多的胶州楼市与即墨楼市面临着相同的降价困境，而且目前又是非限购区域，价格不会像限购区域那样有上升的冲劲。再加上2018年透支了胶州楼市上涨的动力，短期内很难实现房价大幅度上升。

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那么应该如何购房?

其实降价对于刚需来说是一个机会，只要房子房子卖的慢，就有可能将期房熬成现房，这样还能清晰的看出房子质量的好坏，况且胶州即墨目前库存大，价格战激烈，准现房的价格也不会高太多。

除此之外，刚需还可以考虑胶州即墨的新、老城区的房子，毕竟这些区域配套肉眼可见，已经成熟，而且在激烈的价格战中，这些二手房也会受到降价新房价格的影响，低价入手比较值。

购房我们不能用分析主城的逻辑套用郊区，最好遵循这几点才不容易踩雷：

1、买房距离市中心不要超过30公里，否则通勤过长会降低幸福感;

2、在行情不明朗的时候，只有选择有人口、有产业、有配套支撑的郊区，未来才会有人接盘;

3、只有在郊区中选择靠近核心配套、大品牌的房企，房价才更有保障。

文:青岛楼市