11月17日，西安市人民政府网站正式发布了《西安市住房租赁试点工作实施方案》(以下简称“《方案》”)，其中提出，引导“先租后买”的住房消费观，按房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，来确定租金价格指数合理区间。在业内人士看来，方案细节有很多借鉴意义。

以需定供，新建租赁房户均面积约60平方米

“建立租赁住房市场体系”是《方案》重点提出的内容，其中包括以需定供，合理测算市场需求，布置增量资源，盘活存量资源，有序增加市场租赁房源供应数量等。

在增加租赁住房市场供应以及培育规模化规范化供应主体方面，《方案》计划2020年至2022年新增高品质租赁住房不低于12万套(间)，其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套(间)，盘活存量住房不低于6万套(间)。而到2022年底，培育住房租赁企业总数不低于30家，其中房源在1000套(间)或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。

此外，西安将租赁住房用地纳入用地供应计划。《方案》规定，试点期间，优先安排租赁住房土地供应，同时在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售;对租赁住房用地应加快审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式;新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。

而在培育专业化、规模化住房租赁企业方面，西安提出组建国有住房租赁公司，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平等。

稳定租金，引导“先租后买”住房消费观

据了解，西安此次《方案》还明确，加快建设住房租赁市场，培育专业化、规模化住房租赁企业，提升租赁住房供应的数量和质量，引导居民形成“先租后买”的合理住房消费观，实现商品住房、政策性租赁住房和市场化租赁住房的有效衔接、协调发展。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述“先租后买”的概念，是一种比较务实的提法，后续在租赁住房供应和各类金融保障方面，也需要积极考虑此类模式。

值得注意的是，对于稳定住房租金，《方案》提出基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力作为衡量指标，确定租金价格指数合理区间。2020年-2022年，每年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

严跃进认为，西安把租金涨幅和人均可支配收入的增幅进行挂钩的做法不多见;这一做法对于各类城市来说，有借鉴意义。事实上，要真正把控租金，是需要考虑城镇居民人均可支配收入增幅情况的。

另外，《方案》提出，充分认识新市民、外来务工人员对城市经济发展的重要作用，树立“长租即长住，长住即安家”的理念，注重多维度的租赁住房需求，在解决基本居住的同时，提高新市民、外来务工人员的城市融入度。

“过去政策将注意力放在了租房成本上，其实是远远不够的。”严跃进认为，西安提到“城市融入度”的概念，是一个好的导向，要让租客真正愿意租房，融入度至关重要。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽