房地产市场的变化是很快的，上半年各地方政府还在给开发商各种便利和支持，为的是推动经济快速恢复。楼市回暖很快，成交、房价都在回升，这也带来市场暴涨的风险。随后监管部门和地方政府收紧调控，还针对开发商出台了一系列措施，包括三条红线、预售监管、期房制度，这对减少烂尾楼现象肯定有好处。

三条红线不用说了，搅得各大开发商都在促销打折回笼现金流，11月23日开始，有5个城市都提出预售资金监管，直接针对开发商的高周转和期房制度。期房制度是楼市制度的基础，开发商用首付款融资开发，风险小、回报高;拿不出全款的购房者，通过分期成功买房。最开始来看，期房制度也就是炒楼花其实是双赢的。

但市场发展几十年后，期房制度的弊端越来越大，而且有着巨大的风险。那就是开发商在完成小部分建设之后，就能预售拿到大部分购房款，想要跑路轻而易举。算下来开发商的风险几乎为0，而这些风险全都转嫁给购房者了。开发商可以重振旗鼓，但购房者遇到烂尾楼，那真是一蹶不振。

如果只是期房还有转圜的余地，但再加上高周转，炒楼花的资本属性被发挥到极致。很多开发商之所以能弯道超车，主要原因就是高周转。最快6个月完成拿地、预售、回款，不断重复。但高周转的本质是围绕资金在转，而不是购房者和产品，导致的结果就是产品更烂、市场更差。

但这种情况肯定不能持久，且不说市场下行时产生了多少烂尾楼，就连北京，也逃不出烂尾楼的命运。这两个星期里，不断有城市提出要加强预售资金监管，说明预售制度将逐渐消亡。监管措施包括专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监控，更是加入了政府监管，加长监管时间。现在很多城市必须是收房才算竣工，保证了购房者的资金安全，适当避免烂尾和维权。

不管怎么说，现在加强资金监管和预售监管带来的结果是积极的，虽然废除预售制度需要时间，但至少给出一个明确的信号，没有开发商敢随意滥用、挪用资金。而且如果楼盘没按规定将预售资金退还、延期交房、拖欠工资、变相逃脱预售资金管理的，都将受到惩罚。

对于购房者来说，这些肯定是好的，碰到烂尾楼的几率少了，买房更有保障。不过从核心逻辑看，预售制度和高周转被压制，但土拍收入、土地溢价、资本、资源等逻辑还在，房产价值就在。小资家评估一套房值300万，并不是单纯的房产价值，更是地段、教育、交通等资源的叠加。不过长期来看，取消预售制肯定有利于市场稳定。