重庆楼市给我的印象 是重返刚需为王的时代了
最近，重庆楼市给我的印象，是重返刚需为王的时代了。
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2017年，被很多人称做是重庆的改善元年。
为什么叫“改善元年”?因为之前的重庆楼市，是刚需产品主导的楼市。
重庆曾经长期维持低房价，而楼市供应的也主要是低质的高层塔楼，遍地都是鸽子笼式的高层小户。
我印象最深的就是石坪桥盘龙一带，该片区十余年间，十余个新盘项目，基本全是刚需小户型高层，连套内超100平米的户型都凤毛麟角。
(石坪桥某盘景象)
但在2017年，伴随着重庆楼市的大涨，压抑多年的改善需求也随之爆发，改善型大户型突然变得吃香。
加上重庆供地的容积率开始逐年降低，以及限高的要求，促使洋房这类改善型产品增加，越来多品牌开发商把TOP系产品带入重庆。
于是，2017年被普遍认为是重庆楼市的改善元年。我们都愿意相信，重庆楼市由此便进入了改善时代。
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但当下重庆楼市，却明显呈现改善乏力，刚需为王的景象。
年底市场厮杀惨烈，各大开发商使出浑身解数，有借着团购房、工程抵款房等各种噱头偷偷降价的，也有直接明了大降价的。
但是，高总价的改善类产品，即便是品牌开发商，降价也不太管用。
在悦来，标杆性的品质豪宅棕榈泉悦江国际，总价大降100万，也未能掀起什么波澜。
但是，一些低总价低首付的极致刚需项目，如巴南鱼洞的融堃北麓时代、江北海尔路的财信悦时代等楼盘，却引爆楼市，成为销售赢家。
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位于江北海尔路的财信阅时代，这周开盘，当天售罄，成为日光盘。
而阅时代其实就是一个极致刚需的鸽子笼似的塔楼。其最小的两房户型，套内竟然只有37平米。而套内49平米的户型，竟然做出了3房，这颠覆了人们的认知。
(阅时代套内49平米的3房&套内39平米的2房)
项目虽然套内单价超过2万，但面积小，总价在85万-127万。据传，中介在该项目报备了2000组客户，开盘当天推出的1号楼183套房源，当天早早售罄。
因为太过火爆，项目原本实行首付分期的政策，后面也直接取消了。
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而在上周，巴南鱼洞一个小开发的刚需小户楼盘，融堃北麓云山，通过五年分期的政策，也创造了热销奇迹。
融堃北麓云山套内约52平米的是2房，总价57万起。而套内58平米及以上的户型，都做到了3房，总价65万起。而且，项目五年分期，首期只需付2万，门槛够低，赚足了眼球。
(北麓云山套内52平米两房&套内58平米三房户型)
算上北麓云山，这个小开发商在重庆共3个项目，其中港城印象已售罄，另外二郎的彩云里为一栋公寓，438套房源。但该盘取得预售已一年多时间，截止目前却只网签了17套，预定19套。所以，开发商自身情况显然很不乐观。
尽管是处于这样窘境的小开发商开发的楼盘，北麓云山首次开盘了两栋楼，两天时间就卖完了。
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在年底开发商厮杀惨烈的环境下，财信阅时代和融堃北麓云山成为开盘100%去化的楼市明星。
这种极致刚需楼盘，成了当下重庆楼市最能打的产品。
而据我了解，在市场上，大多数板块领跑的热销楼盘都是刚需小户型产品。
在水土，万科四季花城以极致刚需高层产品吊打水土一众改善洋房，其销售套数占据水土区域的四成以上。
在蔡家，主打低总价小户型的融创映湖十里也屡夺区域套数冠军。区域小面积低总价的楼盘，也明显卖得更好。
在中央公园，尽管屡次被维权的中交中央公园，得益于低地价，再凭借更小面积、更低总价的市场定位，一直是区域热销盘。
在各个区域，低总价小户型大都混得还不错，那些超低总价的极致刚需产品，则成为市场爆款。而高总价的改善项目却往往举步维艰。
当下重庆楼市，似乎已经重返刚需为王的时代了。
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今年，或许受疫情影响，重庆的改善市场明显后劲不足。
在重庆，市场对总价是那么敏感。总价超过200万的产品，去化速度就会变慢。于是，大家都开始控制产品面积段。
所以，我们看到，即便是高价地，甚至荣安滩子口的地王，为了控制总价，推出的是套内69平米和套内77平米这种刚需面积的小三房。
于是，我们看到，万科在重庆天地翡翠湖山和观音桥天空之城这样的核心地段的项目，套内79平米的小三房成为主力产品。
在中央公园，过去是改善为主。但近期几个新拿地的高价地项目，融创隐溪晓院、弘阳昕悦棠、荣盛麓山府等等，虽然是洋房业态，但都以套内七八十平米的小三房面积户型为主。
我们看到，在重庆市场，越来越多洋房项目，只是空有洋房这种改善业态，实际供应的全是刚需面积段的两房或小三房户型。
这样的选择并没有错，而是顺应市场的明智之举。而且这种现象，即洋房改善业态，但产品面积和户型刚需化的情况，明年可能还会更多。
只是，重庆这样的市场现状颇让人感慨。尤其是和同处西南的成都楼市对比，似乎有些尴尬。
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虽然重庆普通改善产品市场表现乏力，但深度改善的豪宅市场反倒还稍有活力。
龙湖舜山府下半年推出的19栋千万级庄园别墅，只剩下6套。水土最内最高单价破5万的麓溪半岛，销售也还不错。
今年的重庆楼市似乎在两极分化，但主要现象是刚需为王。这是在对应财富的两级分化吗?