观点地产网正商实业3月25日已披露了去年的业绩报告，据一位投资者透露，该公司3月30日召开了投资者业绩会，表示在确保郑州市场地位的同时，2021年更多精力还是在郑州以外的区域做拓展。

深耕郑州的正商实业，河南依然是绕不开的话题，但接下来或许也开始在河南之外物色新项目了。

至于去年下滑明显的收益、毛利，以及“三道红线”等数据，正商实业管理层也一一回应，尝试给投资者释放更多信心。

走出河南?

据介绍，正商实业一直以郑州作为主要根据地，在河南省内城市布局，重点拓展强二线城市和新一线城市。

观点地产新媒体查阅报告了解，正商实业2020年新增59幅地块中，47幅为通过公开拍卖以及其他合并及收购获取，且无一例外均位于河南省内;另有12幅地块，通过现金支付向母公司收购，但同样位于河南省内的郑州、洛阳。

事实上，去年也是正商实业少有的拿地“大年”，新收购的59幅地块总占地面积约达242万平方米，可出售/租赁总建筑面积约为520万平方米(基于最大许可容积率估计)，总代价约达105.85亿元。

过往数据显示，2016年正商实业由公开市场所获取土地仅5宗，2017年增至14宗，2018年通过招拍挂等方式获得51宗地块，2019年摘得10宗地块。

一位投资者转述正商实业管理层的表态称，正商实业去年新获取土地货值达到384亿元，截至年底总货值约580亿元，基本上能满足将近2年时间的销售。

另悉，正商实业2021年拿地资金预计与2020年差不多，并明确表示，确保巩固郑州市场地位之外，更多精力还是在郑州以外的区域做一些拓展。

事实上，正商实业也在谋划“走出”河南，首选目标放在了长三角区域。

投资者引述管理层表态透露，河南省内还会选择一些优质的三线城市做一些布局，但更多会把精力投放在长三角区域新的项目获取方面。重点是拓展产业比较好、经济活力足、人口流动比较明显的长三角区域，在这些区域拿地会采取比较积极的态度。

据观点地产新媒体查阅年度业绩报告内容，到目前为止，正商实业年度报告上并未列出省外项目，仅在母公司正商集团官网上看到，河南之外共展示了北京、武汉、青岛、文昌四城项目，包括北京正商杏海苑、青岛正商蓝海港湾、文昌的海南正商红椰湾，以及武汉正商金域世家、武汉正商书香华府。

随着正商实业发展提速，母公司项目也将陆续注入上市平台，或许就包括这些省外项目，就如去年以23.68亿元收购母公司旗下郑州、洛阳5项目那样。

彼时5项目共有12幅地块，总建面达109万平方米。

旧改与规模

因为加大拿地与资产注入动作加快，2020年，正商资产规模也在快速增长。

数据显示，2020年，正商实业资产规模达到671.52亿元，增长29%，净资产规模78.89亿元，增加111%。与此同时，2020年合约销售额录得283亿元，比2019年增加25.8%。

对此，正商实业投资者回忆会议内容道：“净资产方面的增速明显快于整个资产规模的增长，反映公司的财务结构在逐步改善。”

但业绩报告披露的数据显示，正商实业去年收入80.69亿元，比2019年减少9.2%;利润是7.83亿元，比2019年减少了32%;毛利约为17.46亿元，较2019年减少约23.6%;毛利率为21.6%;公司拥有人应占溢利约为7.83亿元，较2019年减少约32%。

对于收入下滑、毛利减少的原因，正商实业的解释是——收益及毛利减少主要由于爆发导致若干物业项目的开发进展受拖延并延迟交付所致。另外，尽管已结转建筑面积因本年度内的新落成物业项目而出现整体增长(由2019年54.2万平方米增至2020年74.3万平方米)，但国家对房地产行业实施的调控措施(包括住房限购及限价政策)导致物业的销量及售价下跌，并增加了交付的若干物业产生毛利的压力。

但管理层在业绩会上还是想给投资者释放更多信心，被问及收入、毛利下降问题时，强调去年影响毛利的只是“一个项目”。

对于有着丰富旧改资源的正商实业来说，未来毛利率或许还是可以向投资者作出一定保证的。

上述投资者透露，公司目前拿得更多的是旧改项目，“旧改项目本身的毛利率比较高，目前在30%左右的毛利水平”。

据了解，正商实业于郑州的旧改项目均要在土地整理之后进行公开招拍挂，通过招拍挂拿到土地之后才能确权土地储备。

目前，正商郑州旧改项目正根据公司的建设情况、销售情况，逐步把土地收储进行招拍挂，一方面是尽量降低资金占用，另一方面也是避免造成土地的闲置。

通过这种模式，正商每年在郑州有100万平方米的土地转化为确权土储，目前郑州市四环以内的项目整个土地储备建面差不多有3000万平方米。后期会根据公司的规模情况和郑州市土地储备的情况，可能会调整土地转化的速度。

至于每个企业都被关注的“三道红线”问题，正商实业称，单纯从上市公司的财务报表来看，的确“三道红线”全都超线了，但国内金融机构更加看重的是正商集团，就是地产板块上市和非上市部分整体合并之后的财务报表情况，截至去年9月30日的数据看，整个集团除了现金短债比这个指标超标之外，其他的指标还是符合要求的。

年报显示，2020年度，正商实业有息负债为151.35亿元，较2019年减少50亿元。在151.35亿元的债务构成中，一年内到期的短期有息负债为63.51亿元，长期有息负债为87.84亿元。融资成本2020年度为8.9%，和2019年基本持平。

“在2021年，仍会适度控制有息负债规模。”正商实业表示。