长期以来，房地产一直吸引着投资者。部分吸引人之处在于该理论认为，将现金放入实体砖中可提供与通货膨胀相关的稳定的长期收入。但是，如果房地产不产生先前假定的收益该怎么办?这是由巴黎高等商学院教授克里斯托弗·斯潘杰斯(Christophe Spaenjers)领导的一项新研究得出的结论。

在最新发表的论文《房地产回报率：长期微观证据》中，Spaenjers教授和他的两位合著者分析了1901年至1983年在剑桥两所和牛津两所大学的捐赠基金中持有的房地产投资。持有的资产包括商业和农业房地产，以及以公开市场租金出租的住宅物业。调查结果表明，扣除成本后的年度实际总回报率从住宅的约2.3%到农业房地产的4.5%不等。从长期来看，不仅资本收益较低，而且所有财产类型的收入回报率增长率都接近于零：农业为+ 0.3%，商业为-0.3%，商业为-1.0%住宅房地产。

这大大低于先前研究建议的回报率，其中包括2019年的研究，该研究估计住房的平均实际净回报率为每年6.6%，类似于股票产生的回报率。

那么为什么会有差异呢?答案似乎在于所分析数据的粒度。研究的作者认为，以前的研究集中在市场平均或总的合同租金收入的增长上，而不是从机构投资者的财产持有中实际实现的收入上。该研究的作者断言，这种区别很重要，因为“随着新的，更高品质的房地产被添加到现有库存中，整个市场的收入可能会增加，而任何先前建造的房地产的收入可能不会以相同的方式发展”。 。此外，如果有可用于房地产样本的收入数据，则通常不会观察到相同房地产的交易价格。结果，研究人员经常结合来自不同来源的收入和价格数据来估计收益和总收益。

这项研究试图通过分析交易价格，租金收入和相同物业样本的成本来应对这些挑战，这些样本分别由剑桥大学的国王学院和三一学院以及牛津大学的基督教堂和新学院所有。从历史上看，这些学院投资于农业和商业房地产以及住房。