案情简介

张先生常年在外工作，决定在老家为父母购置一套环境好的房子，走访一圈之后，觉得当地某小区的楼盘不错。开发商介绍，楼盘卖得非常好，2018年就可以交房，又在京郊圈，不管是自住还是投资都是优势之选。

禁不住开发商的诱惑，张先生与其签订了“商品房预订合同”，合同中约定购房款230万，首付款80万，银行贷款150万。张先生需要在2018年1月4日之前支付完全部购房款，开发商需要在2018年3月4日前交房并办理过户手续，若开发商没有按时交房，按照已付款日万分之一缴纳违约金，若张先生未按期支付购房款，开发商可以将房子卖给第三人，且张先生要承担购房款总额20%的违约金。

合同签订之后，张先生按约支付了房子的首付款，并按照要求将需要办理银行贷款所需要的资料都交给了开发商，但是开发商一直以张先生提交的资料不完备为由没有办理银行贷款，也没有进行网签备案。张先生到当地建委查询，得知房子已经被开发商抵押给了银行，若开发商不解押，不可能把房子过户到张先生的名下。

张先生想要退房，经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京(楼盘)市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。

律师分析

李松律师听了张先生的叙述，看了相关的材料之后分析道，首先开发商与张先生签订的“商品房预订合同”并不是一个正式的商品房预售合同，从合同内容上看，此合同更像是一个商品房认购协议，合同中只有开发商取得的国有土地使用权证号，而没有商品房预售证号。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，只是取得土地使用证还不具备预售的条件，只有取得商品房预售许可证才能向社会公众进行预售。张先生与开发商签订的预订合同中根本没有预售证号，可见开发商根本没有预售商品房的资格。

其次，从合同内容上看，合同中已就房屋的基本状况、销售方式、房款的确定方式及付款方式和付款时间、交付使用的条件和日期等做了明确的规定。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

根据《商品房销售管理办法》及结合预订合同的内容，可看出此预订合同实际是一个商品房买卖合同。因开发商没有预售证，故张先生与开发商所签订的合同也无法在当地的住建部门网签备案，无法网签的合同，根本不可能获得银行按揭贷款。这也是张先生虽然提供了完备的资料，但开发商却一直未为其办理银行贷款的原因所在。现在早已过交房时间，开发商还未取得预售许可证，又将所售房屋进行抵押，故张先生与开发商签订的合同根本没有继续履行的基础。而且，开发商在未取得预售证的情况下擅自售房，是一种违规行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第9条的规定，开发商故意隐瞒未取得预售证的事实而销售房屋的，买受人可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

听了李松律师的分析，张先生心中有底了，决定用法律的手段维护自己的权益，向开发商讨回公道。

律师提醒

李松律师提醒大家，买房子之前，要看开发商是否取得了售房资格;发现开发商不靠谱时，要及时询问专业法律人士的意见，维护自己的合法权益。