西安楼市有多火?

在7月15日国家统计局公布的《2021年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》中，西安新房环比上涨1%，同比上涨8.2%。算上往年数据，西安新房已经连续上涨了63个月，让北上广深等热点城市都自叹不如。

不止于此。在“万人摇号买房”这一指标上，西安更是不输杭州，仅今年上半年就出现10次“万人摇”;另据“冰山指数”数据，2016年5月—2021年5月，5年时间内，西安一手房累计涨幅高达183.6%，在70个城市中排名第一。

“搞不懂西安房价为何连连上涨。”7月16日，祖籍宝鸡、在西安工作生活了十多年的马龙(化名)告诉时代周报记者，当时自己选择西安，一是觉得房价比较低，二是就陕西范围内，西安的就业机会更好。

“如今，西安已是中国第九个国家中心城市、新一线城市，并成功获得第十四届全运会主办权，利好消息不断。”同日，西安一位房地产业内人士告诉时代周报记者，加上强有力的人才政策，西安常住人口突破1200万人，为当地楼市注入源源不断的购买力。

谈及今年频频出现的“万人摇”现象，上述业内人士解释称，一方面是今年新房房源供应不足，在一定程度上加剧了市场恐慌性购房心理;另一方面，限购区内的新房摇号盘，基本都是一二手房价格倒挂严重，一旦摇到，一平方米就能赚几千块。

半年10次“万人摇”

西安新房连续涨价，是从2016年3月份开始的。

2016年，西安楼市的主基调是“去库存”。上半年宽松的信贷环境以及下半年一线城市房价暴涨产生的“溢出效应”，推动西安楼市出现多波成交热潮。根据中原地产的数据，这一年，西安商品住宅成交量达到历年峰值，同比增长32%，整体房价实现5%的增幅。

2017年，虽然西安围绕“限购、限价、限售”多次加码楼市调控政策，但3月以来实施的“史上最宽松”户籍新政、23条人才新政等，让西安在短短9个月时间内就吸引了近25万人落户。人才涌入催生的刚性购房需求，使得西安2017年商品房成交均价上涨至历史最高点，达到9390元/平方米，环比上涨30.13%。

2018年，西安正式成为全国第九个、西北地区唯一国家中心城市，进阶中国新一线城市。同时，西安又先后5次进行户籍政策升级，全年新落户人口超过75万人。

众多利好加持之下，西安房地产市场持续升温，2018年全年成交均价突破万元大关至11673元/平方米，环比上涨24.31%。

不过，人口红利的全面释放，使得西安房地产市场供需矛盾开始凸显。西安也在这年成为全国第七个出台摇号选房政策的城市，明确优先保障刚需住房需求。

2019年，西安楼市热度不减，商品房销售面积总量居15个副省级城市第3位，仅少于成都和武汉，成交均价达12723元/平方米，同比上涨9.0%。

2020年，西安出现了史上首个“万人摇”项目——紫薇·东进。除了位置优越、国企品牌、配套完善等因素，更让购房者趋势若骛的理由是，该盘均价仅1万元/平方米出头，对比周边的二手房价格，倒挂价格约4000元/平方米，可谓“买到即赚到”。

(2020年11月25日，西安市不动产交易大厅，买房卖房的人们。图源：视觉中国(000681,股吧))

2021年上半年，西安更是出现了10次“万人摇”，其中，中海曲江大城共出现了3次，中签率最低为0.86%。

“热点城市项目’万人摇’的核心动因在于一二手房价存在较大价差。”克而瑞指出，后续政策面仍需着力控制一二手房价差问题，避免造成人为的“打折”现象，减少非理性炒房等市场投资炒作行为。

品牌房企争相进驻

房价持续上涨期间，西安也陆续吸引了大量品牌房企争相进驻。

“房企重仓西安主要是2017—2019年这三年时间。”7月16日，当地一位研究机构负责人告诉时代周报记者，2015年之前，西安整体房价偏低，和城市发展定位严重不匹配，房价增长的空间和潜力都比较大的。同时，从需求来看，西安之前鼓励人才引进落户，因此这部分人群购房需求比较强劲，这些都是外地房企看好西安的原因。

2017年，在西安房企新增土储排行榜中，本土开发商已不见踪迹，排名前五的房企分别是碧桂园、万科、绿地、融创和恒大。阳光城(000671,股吧)、中海也成为当年拿地黑马。

2018年，西安房地产市场分化格局愈加明显，全市TOP10房企市场集中度上升至41.21%，其中，万科成为西安首个成交金额破200亿元的房企，另有3家房企突破百亿元。

到了2020年，西安TOP10房企实现总销售额超过一千亿元，超过百亿元的房企共六家，前十的门槛金额超过六十亿元。

2021年上半年，虽然土地市场平均溢价率不是历年峰值，但楼板均价上涨幅度较大，且高价地数量成倍增长，7个板块地王被刷新，地价大幅跳涨。

4月6日，西咸新区出让4宗涉宅用地，正荣以8.58亿元竞得A地块，溢价率105.19%;卓越以6.8亿元竞得B地块，溢价率106.06%;4月9日，华润置地又以22.51亿元获得沣西新城一宗商住用地，溢价率225.83%，楼面价创沣西新城新高;4月12日，紫薇投资经过70轮报价竞得秦汉新城一地块，成交价13.9亿元，溢价率102%。

“今年西安土拍主力军是有国企背景的房企，例如招商、绿城、华润、中铁建等，分别以高价摘得区域地王。”保利投顾研究院指出。

上述机构负责人告诉时代周报记者，目前品牌房企已经全部进驻西安，但目前拿地比较困难，很多开发商开始逐步向外围布局。

上半年多次出手调控

但房价和地价的持续上涨，也增加了西安楼市调控的频率与力度。仅今年上半年，西安就出台了6条新政，政策涉及规范市场、预售资金监管、集中供地、限购政策调整、租赁监管及竞自持等多方面内容，其中“330”更被称之为史上最严新政。

今年3月15日，西安发文规定，购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”5年内不得购房;3月30日，西安再次加码楼市调控政策，规定限购区域内新房及二手房5年限售、落户满1年且社保或个税连缴12个月方可购房等。

“无论是新落户购房者需满足落户和社保缴纳均1年的规定，还是新房及二手房落实5年限售的要求，西安在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房的漏洞。”严跃进告诉时代周报记者。

除上述调控政策外，今年4月，据克而瑞报告，西安不少楼盘开始严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。除了银行渠道，小额贷也正在加强审核。有按揭贷款中介负责人表示，“审查之严格史无前例。”

7月9日，西安市住房和城乡建设局还发布《通告》，将市内部分住宅小区二手住房成交参考价格予以公布。“西安此举，将对本地二手房市场价格混乱现象起到一定抑制作用，从而打击新房市场中的投资客群，直接关联到新房市场。”克而瑞指出。

对于西安房地产市场下半年走势，保利投顾研究院指出，预计短期内不会出现过于严苛的政策收紧，长期来看若市场持续火热上行，各个端口仍存在政策“补丁”的可能性，来抑制楼市过热，遏制炒房行为。