涨5000元/㎡！最高单价破37000元/㎡！
一、涨5000元/㎡！最高单价破37000元/㎡！
今年下半年，江北新区多家高价地新盘计划入市，都是高端豪宅定位，都选择先推出叠墅产品。江北的叠墅大战已经打响，叠墅价格更是创新高。
自2016年年底以来，尽管新房限价政策极其严厉，但江北的叠墅房价却一直在攀升。
2016年12月30日，老山板块的金地浅山艺境收官，毛坯叠墅销许均价25831元/㎡。
2017年11月9日，老山板块的明发阅山悦府首开54套山景叠墅，销许均价28155-29975元/㎡。
在限价的背景下，江北同板块的叠墅产品在不到一年的时间内就涨了近5000元/㎡。
今年7月4日，雨山路新盘保利云禧首开135套毛坯叠墅，尽管被严格限制在3万/㎡以内，但那是因为该项目下叠单价非常便宜，拉低了整体均价。》》》全国第二！南京这个房价数据透露接下来的开盘还要不要买
保利云禧的上叠和中叠，大部分价格都在35000元/㎡以上，最高的一套，价格突破37000元/㎡。
二、330万起步！江北新一代豪宅重新定义改善
目前，江北房地产市场上，可以选择的叠墅产品主要有6家。
大华香鸢墅
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大华香鸢墅在售14、15号楼叠墅，户型面积为221-278㎡，毛坯交付，销许均价24634元/㎡，是目前江北直管区范围内单价最便宜的叠墅。
香鸢墅是香鸢美颂组团一部分，位于大华锦绣华城中央板块，由9栋叠墅组成，为低密度花园叠墅，每户独享私家电梯，一楼赠送超大私人花园，户型实用率高达168％。
户型图如下所示：
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明发阅山悦府位于老山脚下，是明发集团打造的高端阅山系产品，项目由28栋5层山景叠墅组成，立面全石材干挂，绿城物业，是目前江北唯一的纯叠墅项目。
明发阅山悦府户型面积98-258㎡，毛坯交付，于2017年11月首开，限价3万元/㎡以内，总价330万元/套起，由于入手门槛较低，极受主城改善客户欢迎，也是江北最难买到叠墅，上次开盘中签率仅8.2％。
项目预计7月底或8月加推96套5层山景叠墅房源，具体楼栋位置待定。据了解，该楼盘计划今年将300多套叠墅全部卖完。
户型图如下所示：
保利云禧
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保利云禧在售毛坯中叠和下叠，户型面积中叠132㎡、下叠247-270㎡，销许均价28252-30818元/㎡，一房一价，拟交付时间2019年4月30日。
10号线雨山路地铁站一出来就是保利云禧，真正的地铁上盖。项目规划建设24栋住宅，分别为叠加住宅和小高层住宅，并配建了会所、商业、社区卫生服务站、文化活动室等基层社区中心。
作为江北第一个开盘的地价突破2万/㎡的项目，保利云禧极具风向标意义，上叠和中叠销售情况很好，但总价较高、面积较大的下叠，销售一般。
接下来，江北还有一批跟保利云禧地价差不多的高端项目上市，其中金隅紫京叠院、银城颐居悦见山和悦风华都选择首开叠墅。
户型图如下所示：
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金隅紫京叠院位于老山脚下，地块于2016年4月15日被金隅竞得，楼面地价20077元/㎡，是金隅进军江北高端别墅产品首作。
项目打造32万方新中式院落，20栋瞰山洋房，建筑面积约110-170平方米，22栋建筑面积约185-220平米山墅叠拼，还有4栋退台叠拼。其中，叠拼入手门槛预计700万以上。
户型图如下所示：
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银城颐居悦见山位于江浦龙华路地铁站附近，地价破2万3.项目总建面积约17万㎡，全小区人车分流设计，打造全龄化社区。
产品分为户型面积140-220㎡的宽境叠墅、面积约89-140㎡瞰景住宅和89㎡的适老住宅。
项目预计首开164套叠墅产品，可能是8月公开样板间，9月首开。叠墅的面积段为上叠170㎡，中叠140㎡，下叠220㎡。据透露中叠的赠送面积较大，更像180㎡的产品。下叠带有地下室和庭院，庭院面积10-40㎡不等。一梯两户，毛坯交付，现房销售。
户型图如下所示：
下叠220㎡↓↓
中叠140㎡↓↓
上叠170㎡↓↓
悦风华
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悦风华，位于江北新区青奥板块，江淼路和浦虹路的交汇处，地价突破22000元/㎡，金地、保利联合开发，建设15栋毛坯叠墅（7层）、7栋精装高层（27层），现房销售，地块内还将配建一所12班幼儿园。
项目预计7月底8月初首开，推出11、12、14、18-21#共7栋134套叠墅，户型面积120平米起，分为上叠125㎡、中叠135㎡、下叠220㎡起，均为7层高。
目前江北新区严厉限价，预计整体均价维持在3万/㎡以内，入手门槛大约在430万左右。预计3-6个月交房。
户型图如下所示：
上叠120㎡↓↓
中叠135㎡↓↓
下叠140㎡↓↓
三、叠墅这么贵，真的能投资吗？
上面我们盘点的6家叠墅，入手门槛最低的是明发阅山悦府，总价330万元/套起，保利云禧和悦风华这样的新盘，叠墅基本都要400多万起步。
入手门槛如此高，江北的叠墅值不值得入手？能否投资？
纵观南京改善住房市场，河西、城南、鼓楼滨江这些主城板块流行的高端改善产品是大平层，而江北、江宁、城东、仙林这些板块的改善趋势却是叠墅。
再看南京的叠墅产品，仙林和城东目前只有极少的叠墅房源在售，总价在千万左右，江宁的叠墅项目价格估计跟江北差不多，但目前都还没上市，而江北的叠墅不仅入手门槛相对较低，而且可选择的项目也更多。
江北今年计划上市的新盘中，保利云禧、银城颐居悦见山、金隅紫京叠院和悦见山这些地价超2万的项目，因为价格与江北核心区持平，遭到很多网友吐槽。
但是，核心区住宅和保利云禧这些高价地项目还是有很大差别的。首先，核心区都是高层项目，目前配套也还没起来，而且太抢手了，不容易买到。而保利云禧这些项目都是低密度住宅，周边规划配套各有优势，产品打磨的也很出色，各有亮点，关键是容易买到。
所以，个人以为，对于青睐低密住宅、买不到或买不起主城大户型的改善人群来说，可以考虑入手江北的叠墅。从项目自身看，纯叠墅项目比高低配好。从外部环境看，自住首选交通便利，周边配套较好的楼盘。