“今年的市场到底怎么看?我们给出的观点叫做‘大稳小乱’，楼市将回归零增长。大稳就是不突破上限，也不突破下限。这种情况下，个别区域市场会有波动，但楼市整体不会大起也不会大落。”近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在演讲中表示。

欧阳捷对未来房地产市场的走势颇有信心，认为在监管层的稳健调控措施下，市场将维持平稳走势。

但未来的行业竞争格局却日趋激烈。欧阳捷在接受21世纪经济报道专访时表示，现有的市场规模还会维持一段时间，但未来无论行业还是企业，都会面临发展的“天花板”。综合来看，传统房地产业还有8-10年的“美好时光”。

争夺现金流或引发降价

近期，中美贸易战不断升级，并引发人民币汇率发生波动。这一变化对国内房地产市场的影响，成为业内关注的焦点。

欧阳捷认为，随着中国经济的发展，中美的贸易对抗及冲突是不可避免的，中美贸易战打响了世界经济不稳定性的前哨战，其背后的逻辑在于压制中国的发展速度，保持美国的领先优势。

对于国内形势，他指出，目前中国面临的问题是维持信贷、楼市、股市、债市、汇市的稳定。目前中国房价泡沫破裂的风险挥之不去，市场经济下出现债务违约十分正常，一二线城市供应不足，房价受限三四线城市需求透支，后续乏力。

就房地产市场的风险而言，欧阳捷指出，房企风险在于现金流而非负债，只要现金流能够覆盖运营支出和还本付息，企业就没有风险。为了争夺现金流，势必会有更多的房企竞相竞争，导致更大面积的房价下降。

“现在的债务到底有多少?今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元，同期公开市场募集的债只有3700多亿，除了已经还的，还有2600亿。平均每天还252亿元，只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。”

欧阳捷指出，百强房企的风险非常的低，几乎没有太大的风险。但不代表个别房企没有风险，如果个别房企为争夺现金流而降价销售，就可能导致更大面积的房价下降。因此，“市场最大的风险在于恐慌性的抛盘。”

但他认为，政策比预想的要好，央行的预见性走在市场的前面。再叠加房地产专项调控政策的影响，下半年，棚改的进程会进一步放缓。在资金来源不充分的条件下，楼市将回归“零增长”区间。

但地方政府出现了很多不一样的动作，会使得市场出现一定的“小乱”。欧阳捷认为，调控政策已经从城市细分到各个区域，“有的收紧，有的打压，有的放松，有的刺激”。在这种情况下，部分区域市场难免会出现小幅波动，但并不影响大局。

行业最终走向“高度寡头”

在外部环境不断变化、市场保持微妙平衡的同时，行业的竞争态势势必会加剧。“这几年，行业内的人员流动很大，但越是人员活跃，越说明行业不太好。”欧阳捷向21世纪经济报道表示。

他指出，就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”。

其中，行业的“天花板”在于，总体规模很难再进一步扩大，增量市场面临瓶颈。企业的“天花板”则体现在，随着竞争的加剧，不同规模的企业会面临不同的增长瓶颈。

欧阳捷说，房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段：分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。

他认为，目前行业处在集中竞争的阶段，其特征在于，8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年，市场可能进入一般寡头阶段，8强房企的市占率达到40%-60%。

欧阳捷表示，直到进入高度寡头阶段，即8强房企市占率超过70%，市场才会趋于稳定，传统房企的天花板则真正到来。但还需要8-10年的时间，行业才能进入这一阶段。

按照易居克而瑞的数据，今年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。其中，TOP10房企的市场占有率为29.9%，TOP30房企的市占率则达到48.5%，均比2017年有明显提高。

欧阳捷认为，当行业进入高度寡头阶段时，格局在于：70%的市场被大型房企占据，剩余30%的市场，则会留给“小而美”的开发商。