近日，《新华每日电讯》的一篇题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的报道，引发社会广泛关注与讨论。作为公众耳熟能详的概念，“公摊面积”何以“伤民”，又有何“矛盾”亟待求解?这既关系每一个业主的切身利益，又考验房地产市场管理的治理智慧，更涉及相关法律法规的修订完善。笔者认为，从社会治理角度看，明确并完善房产测量法律监督管理机制，才是解决“公摊面积伤民”矛盾的关键。

“公摊面积”的法规渊源

“公摊”用语的法律表达应为“共有”，所谓公摊，即为全体业主共同所有。《中华人民共和国物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是“公摊”的法律渊源。所谓“公摊面积”，就是业主对私人专有部分以外的共有部分所分摊的建筑面积。《商品房销售管理办法》第18条规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但实践中，鲜有按照套内建筑面积进行计价销售的。

房产测量缺乏有效监管

作为公众耳熟能详的一个概念，公摊面积争议由来已久。此番之所以引发社会深度关注，除媒体传播因素外，还有两个重要原因：一是根据媒体报道，称中国是全世界唯一存在公摊面积的国家;二是公摊面积与建筑面积比例较大且缺乏透明度。

尽管《商品房销售管理办法》规定商品房计价，既可以按套内建筑面积也可以按照建筑面积，但在实践中基本上都以建筑面积作为计价标准。全国唯一明确规定以套内建筑面积作为计价根据的是重庆市，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第13条规定：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

众所周知，建筑面积是购房人在签订《商品房买卖合同》前重点考虑的要素，因为商品房价格是以建筑面积计价，在单位房价确定的情况下，建筑面积直接影响到购房人的房屋价款。虽然法律规定合同应明确套内建筑面积和分摊建筑面积的大小，但大部分购房人对于这两个面积的确定规则一无所知，由此导致的结果是购房人只能被动接受。

目前，相关法律规范并没有强制要求商品房开发单位，需向购房人明确分摊建筑面积的确定规则，尤其是测量过程与结论，甚至连分摊面积涉及的范围也不向购房人明示。实践中，房产测量工作主要是由开发建设单位委托测绘机构进行，测绘机构当然会对建设单位负责，而房地产管理部门对测绘结论的复核亦不会向购房人公示。由此产生的后果是，虽然购房人对于分摊面积不断质疑，甚至怨声载道，但不知从哪里入手。

房产测量监管机制亟须完善

对于公摊面积争议问题，有人建议直接取消“公摊面积”，直接以套内建筑面积作为商品房销售单位计价依据。这可以让购房人直观了解到自己购买房屋的真实大小，也可以进行简单测量以核实该面积的真实性，不失于解决上述公摊面积争议的方法之一。但由此产生的问题是，要有相应配套的制度和措施，对于建筑物套内建筑面积之外的区域进行明确且合理规范。生活中绝大部分的商品住宅或经营用房，不是独栋独院，而是专有部分与公共部分的结合体。对于专有部分，其产权归属、计价依据、使用管理等均容易界定，但公共部分被明确排除在房屋价款之外时，其产权归属、使用管理、后期维护等方面可能会与现行规定脱节，需要全盘考虑。

因此，解决“公摊面积伤民”问题，应该建立完善关于房产测量的法律监管机制。具体设计为：首先，在建筑物规划与设计环节，对于用地和工程规划，要明确公共区域的具体项目与范围，该部分内容摘要应作为未来《商品房买卖合同》附件写入合同。设计应严格按照规划执行，若有变更应重新审批且依法向社会公示。其次，对于套内建筑面积与分摊公共建筑面积的测量程序，房地产主管部门应进行复核，并将复核结果向社会公开。若开发建设单位与测绘机构出具虚假测量报告，可由房地产管理部门进行严厉处罚，情节严重的应视为开发建设单位欺诈销售商品房，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》向购房人进行惩罚性赔偿。再次，在房屋销售和《商品房买卖合同》签订环节，开发建设单位应向购房人明示，专有部分与公共部分的具体项目与范围，应购房人要求解释套内建筑面积与分摊公共建筑面积的计算公式和过程，测绘机构的测绘数据和结论应在商品房销售现场公示，以充分满足购房人的知情权与监督权。最后，房屋销售并交付使用后，业主委员会作为全体业主代表对于分摊公共部分区域的占有、使用、收益、处分及相应的管理享有终极决定权，以及对开发建设单位与物业服务单位对于分摊公共部分区域相关行为的监督权。

(作者系法学博士，天津师范大学法学院讲师)