房租上涨的矛头,直指风口上的长租公寓。房租上涨是不是长租公寓等住房租赁机构的推动导致?

根据贝壳研究院的数据,目前长租公寓占整个房屋租赁市场的比例不足5%,而在房价涨幅最大的10个城市中,租赁住房的机构化比例其实都不高。最高的北京也仅为10.3%,北京也是唯一超过10%的城市。可以说,目前没有一家长租公寓运营商,具备操作整个租赁市场价格的能力。

具体到广州,住房租赁机构化占比仅为2.4%,至少从目前的市场结构来看,与庞大的个人房东相比,长租公寓还没有一战之力。

调控房价的同时必须调控租金?

租赁市场当下的构成到底是什么样子?中原地产首席分析师张大伟分析认为:租赁市场最大的混乱是没有数据,当下市场各家机构发布的租赁市场都有非常明显的问题,而且发布数据的基本都是租赁利益相关方,存在推涨房租的预期。

当下租赁市场中,非房主的二房东吃差价交易比例到底多少?从当下市场的构成看,北京已经有超过一半的房源非房主直接交易。这部分或多或少都存在交易差价,也就是业主所得与租户的支付有差价。

以北京租赁房源150万套计算,按照平均单套普通租赁租金5000元,而二房东(包括个人或者机构)包装后,差价30%计算。平均每套差价高达1.8万。

简单计算,75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿,如果再计算这部分房源签约周期在3-5年。差价幅度超过30%部分,整体仅北京一个城市,一年租赁市场的差价就高达150亿以上。所以说这是一个巨大的市场。

租赁市场交易分成两类,一类是普通租赁,简单的说就是租户和业主可以直接交易的,另外一类是长租公寓类型,这一类的典型特点是中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

张大伟认为,对于当下租赁市场的乱象来说,资本大量进入,并没有多少是增量供应,因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。这种情况下,大量的资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。而且收益非常大,最简单的办法是,长租公寓企业,签约3-5年,一套月租8000的房子经过简单改造,全套租金就可以变成1.2万以上,而且以后的租金上涨基本全部属于公寓企业。

他认为,本来供需结构就紧张,长租公寓企业,放大这种紧张,并不新增加房源,多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看,小部分房源甚至差价比房主所得还高;差价巨大,对于长租公寓企业来说,大量的资本在进入,可以形成垄断性租金;直接拉涨租金,当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大;长租企业发布租金上涨数据,引导市场对于租赁市场的稳定来说也有很大影响。

从房地产调控角度,租金的上涨比房价上涨影响更大,所以调控房价的同时,必须要调控租金。

长租公寓到底有没有新增租房供应?

可以说,房租是否上涨,最主要的原因还是应该归结为市场供需:出租房源供应不足,房租上涨是符合市场规律的。长租公寓入场,到底有没有增加租房市场的供应?

事实上,长租公寓本身就是一个相对复杂的概念。不可否认,目前大多数长租公寓的服务商都是通过收购房源加以改造再出租,只是在收购的“房源”上,是有不同途径的。收购散户房东的出租房源,改造分隔后出租是一种;整体收购物业改造成长租公寓用于出租是另一种。

以广州长租公寓占比最高的万科泊寓为例,从2014年10月获得第一个项目万汇楼开始,泊寓整体出租率保持在90%以上,多数项目都在开业的2-3个月内实现满租。目前,广州泊寓已开业项目26个,在营房源近8000套,储备房源约1.5万套,成为广州规模最大的长租公寓服务商。据透露,泊寓的目标是今年底将房源扩充至10000间。

广州泊寓约有3000间是与棠下、寺右、沙东、杨箕等多个村集体合作,通过公开招标,将村集体物业进行重新改造装修而成,通过重新装修,并按照相关法规要求租户办理出租手续,为中心城区青年租房人群提供新的品质租赁选择。在万科方面看来,长租公寓业务,是万科集团的核心业务;泊寓是万科长租公寓业务中,致力为城市青年提供品质租赁社区的长租公寓品牌。长租公寓还成为万科参与城市更新活化,盘活城市低效资产的一种重要方式。

万科有关方面负责人在接受采访时表示,集中式的长租公寓不会获取传统的供给(就是个人房东出租的房间),而更多是从以往的酒店、村集体用地入手,新增了市场供给。

无疑问,长租公寓之所以能成为“风口”,吸引大量资本进驻,足以说明这项产业是“有利可图”的。然而,就在“房租暴涨”将矛头指向长租公寓之前,长租公寓“叫好不叫座”的声音在业内并不鲜见。实际上,目前长租公寓的发展远未到垄断租房市场的阶段。从长远来说,长租公寓的运营方看中的一是增加存量房租赁市场的供应,二是通过服务来提高租赁住房的品质来使得产品更易被市场接受:

出租房在散户手里,经常会出现空置。租房租赁机构用集中规模化的运营,最快速度做到价格匹配,追求出租率是获利的基础,空置率可以大幅降低;

目前国内很多的出租房源,质量很差,公寓运营商统一收储后进行标准化的改造,价格确实会更高,但是应该意识到,公寓运营商提供的已经不是同一种产品了。通过重新装修、家居焕新、统一管理,产品已经升级,目标客群也不再是之前的租客了,新产品在另一个目标客群当中依然需求量很大。从目前广州长租公寓基本满租的出租率也可以反映出这样的逻辑。

【记者】许蕾 葛政涵