即日起,荆州市房产管理局将加强市中心城区商品房预售资金管理,以防范商品房预售风险,有效地处理好拖欠工程款、农民工工资、税费等问题。

保底监管

引入第三方担保监管机制

根据新要求,按照属地管理原则,中心城区试行以政府性担保公司或商业银行(简称担保机构)出具保函的方式实施预售资金保底监管。

房地产开发企业预售商品房时,应向购房人和负责预售资金监管的房管部门提供由担保机构出具的预售资金监管责任担保函。

担保机构为保证购房人的预售资金安全,有权对其担保的预售资金使用进行监督;房地产开发企业在监管期间未按规定使用预售资金造成购房人损失的,购房人有权要求担保机构承担担保责任。

专户管理

监管银行将按揭贷款不得直接划给房产开发商荆州严格预售资金专户管理,房地产开发企业领取商品房预售许可证时须提交担保机构出具的预售资金监管责任担保函,并在取得商品房预售许可证后2个工作日内,凭预售资金监管专用账户开户证明和担保函,领取网签密钥。开设预售资金监管专用账户的银行为监管银行。

房地产开发企业不得直接收取购房人的商品房预售资金(包括定金、首付款、按揭款),并按月定期(每月10日前)向房管部门报送监管账户对账清单。各监管银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售资金监管专用账户内,不得直接支付给房地产开发企业或挪作他用。

预售资金监管银行原则上应为预售项目设定抵押的开发贷款或在建工程抵押贷款的商业银行。

使用管理

优先担保支付人工工资、工程材料和法定税费中心城区商品房预售资金监管要戴上“紧箍咒”,也要强化预售资金使用管理。

担保机构按照《商品房预售资金监管协议》约定和项目施工进度作出用于项目建设相关费用的核准意见,并优先担保支付人工工资、工程材料和法定税费。监管银行根据担保机构意见从商品房预售资金监管专用账户予以拨付。

人工费用与工程材料等款项应实行“工料分离”,分账管理。担保机构监督房地产开发企业在申请使用工程进度款时,按照不低于当期工程进度价款的15%,单独拨付至监管项目的施工总承包企业开设的农民工工资专用账户,并按相关规定直接划转至农民工个人银行卡,若人工费数额大于当期工程进度款15%时,按实际人工费数额拨付;若人工费数额小于当期工程进度款15%时,按当月工程进度款的15%拨付。

监管银行必须按协议约定于每月15日前,将上月商品房预售资金收支情况以报表形式报房管部门。

房地产开发企业应依法纳税,在申报期内向税务部门申报缴纳增值税、企业所得税、土地增值税及附加等相关税赞,应缴税款凭纳税申报表由担保机构函告监管银行直接拨付。

监管责任

房产开发商未及时入账=处罚+暂停网签业务在商品房预售过程中,房地产开发企业应在销售现场显著位置公示担保函、监管账户等信息,并将担保函作为商品房预售合同的附件。

因销售情况不佳等因素造成商品房预售资金不足以支付当月农民工工资或税款的,担保机构应按照相关规定提供支持,确保农民工工资足额发放到位,房管部门应督促相关担保机构履行责任。

房地产开发企业未及时入账或提供虚假进账凭证的,一经查实,将严格按照规定处罚,并暂停办理该企业网签业务。担保机构有违规支付预售资金行为的,一律取消担保和监管资格,立即封闭网签密钥,并上报市金融办依法查处。房地产开发企业未按期报送监管账户对账清单的,立即停止网签业务,整改后方可予以恢复;未及时落实整改的,给予不良信用记录。

房管部门要定期检查房地产开发企业的预售资金收支情况,加大曝光和查处力度。受到处罚的开发企业,一律纳入特别监管,给予不良信用记录。

商品房预售资金监管期限自取得《商品房预售许可证》至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件时终止。监管行为终止后,监管部门应函告监管银行将按销售额5%留存的保底资金退转房地产开发企业。