在上半年政策调控不断的环境下，房企销售业绩仍呈上升趋势，碧桂园、万科、恒大稳居上半年销售金额排行榜前三位，3家房企销售总额超过万亿元。业内人士表示，在优胜劣汰法则下，房地产行业集中度将进一步提升，预计到2020年，三大龙头房企的市场占比超过20%。

业绩增长，马太效应愈明显

上半年，房企销售冠军仍然是碧桂园，公司实现合同销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，完成去年全年销售额的74.9%；万科销售金额为3046.5亿元，同比增加9.9%；而恒大年销售金额3042亿元，同比增长24.6%，已达全年5500亿元销售目标的55%。报告期内，恒大各项利润指标均创新高，其中核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录。据此统计，这3家房企上半年销售总额高达10213亿元。

记者梳理发现，A股四大地产公司巨头中，30家公司上半年利润都表现较好。万科净利润91.23亿元，同比增长24.94%；保利地产净利润65.05亿元，同比增长15.13%；招商蛇口净利润71.17亿元，同比增加97.54%。

而在香港上市的内资地产公司业绩也类似。根据半年报，恒大实现毛利润1088.6亿元，同比增长61.8%，毛利率36.2%；净利润530.3亿元，同比增长129.3%，净利率17.7%；核心利润550.1亿元，同比增长101.5%。碧桂园实现营业收入1318.9亿元，同比增长69.7%；净利润163.2亿元，同比增长94.9%；实现归属于公司股东应占利润129.39亿元，同比增长72.5%。

但是，随着市场整体调整不断，不少中小房企逐渐淡出市场，房地产行业分化趋势加剧。恒大集团总裁夏海钧在中期业绩发布会上表示，房地产未来一定是“大鱼吃小鱼”。随着国内房地产市场接近成熟阶段，成交量整体稳定，但变化的是集中度，前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。夏海钧指出，“去年年底，前十的地产商在全国销售占有率为24%，今年上半年已经到了30%，前三大地产商占了15%。我们认为未来3~5年，前十的地产商的市场份额会到40%左右。”因此，房地产市场的另一面就是很多小房企的市场份额被吃掉，才有了这些大型房地产企业的亮眼业绩。

易居房地产研究院总监严跃进认为，目前行业强者恒强格局凸显，随着行业集中度进一步提升，预计到2020年，三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变，龙头房企也能持续占领市场份额，行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严，小型房地产企业的退出将会加速，房地产市场的马太效应将会愈加明显。

现金为王，转型成主旋律

尽管不少房企业绩都呈上升趋势，但银河证券房地产分析师潘玮分析指出，已披露中报的56家A股房企中，龙头企业负债率较前走升，现金流面临趋紧，偿债高峰压顶。加快销售、加快开发、加快回款，并加快持有型商业物业增长，将成下半年主要策略。前三强房企对比方面，碧桂园利润翻番聚焦效益，恒大业绩超预期，万科表现向好地位稳固。

记者注意到，在众多房企的半年度业绩报告上，对于现金流越来越重视。恒大业绩报告表示，公司始终坚持“现金为王”策略，截至2018年上半年，现金余额2579亿元，未使用银行授信2010亿元，充沛的现金流为公司稳健经营提供有力保证。

此外，随着房地产行业负债上升，房企近年来也纷纷开拓新的业务，长租公寓就是最为热门的业务之一。据统计，2018上半年销售额前20的房企中，已有16家企业开展了长租业务，而租赁也为房企的业绩带来了新的业绩增长点。万科在半年报中，明确将租赁住宅确认为核心业务，这是继房地产开发和物业服务之后，万科确立的第三项核心业务。2014年以来，万科积极布局长租公寓市场。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。龙湖集团也在业绩报告中指出，2018上半年公司投资性物业不含税租金收入为18.5亿元，下半年公司在售主力项目将达到110个，其中39个为全新项目，56个项目将推出新一期新业态产品。

回归理性，行业评级为低配

对于下半年的政策走向，申万宏源研报表示，房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向，以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动，市场情绪对负面信息会保持高度敏感，维持房地产板块低配评级。

银河证券房地产分析师潘玮表示，目前房地产调控方面依然，预计下半年房价将保持平稳。库存方面，开发投资规模上行，供给端呈现稳步放量态势，同时存量继续回落。土地市场方面，流拍现象及溢价率走低继续，呈现出一定降温趋势，未来有望进一步回归理性。

目前，房企在规模上已出现放慢速度的情况，比如之前一直追求“高周转”的碧桂园，在中报发布会上下决心要“减速”：公司正在重新审视本公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度。

潘玮认为，随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线城市房企销售增速和投资力度均高于三线城市房企，会继续看好地产板块的行情，虽然政策调控仍将持续，但边际调整的空间不大。