天气逐渐转冷，冬季即将来到。房地产市场的变化，如同天气变化一样，也从艳阳高照转变为寒风凛冽。尽管今年前9个月，龙头房企取得了十分亮眼的销售成绩，但是包括万科在内的部分品牌房企似乎率先嗅到了“寒冬”的气息，开始了厉兵秣马，备战“过冬”。有业内人士表示，面对2018年第四季度市场激烈竞争，部分房企将会采用“以价换量”的销售策略，加快推货节奏，冲击全年销售目标。

龙头房企销售业绩普遍上涨

北京晨报记者梳理并查阅已公布品牌房企今年9月销售业绩简报发现，截至今年10月16日，前十名上市房企今年前9个月销售总额实现上涨，达到26665.84亿元。前十名上市房企梯队发生分化，分化出三个梯队。第一梯队是中国恒大、万科、碧桂园三家企业，其中中国恒大今年前9个月销售额达到4480.9亿元，排名第一;万科今年前9个月销售额达到4315.5亿元，排名第二;碧桂园今年前9个月销售额达到4155.8亿元，排名第三。

第二梯队由融创和保利地产组成，融创今年前9个月销售额为3219.8亿元;保利地产今年前9个月销售额达到3036.51亿元。第三梯队由中海外、新城控股、龙湖、世茂房地产、招商蛇口五家企业组成，它们今年前9个月销售额在1100亿元至2000亿元之间。

值得注意的是，上述十家企业今年前9个月销售业绩全部上涨，其中新城控股今年前9个月销售业绩同比上涨幅度最大，为113.03%，排名第一;世茂房地产今年前9个月销售业绩同比上涨幅度为76%，排名第二;融创今年前9个月销售业绩同比上涨幅度为55%，排名第三。其他企业今年前9个月销售业绩均比去年同期有不同程度的上涨。

房企销售增速逐渐放缓

今年前9个月我国房地产市场调控新政迭出，包括海南、云南等以往未出台限购政策的地区，也相继出台了调控新政。临近年底，这一轮调控势头不减，仍有继续延续下去的可能。所以不少业内人士纷纷表示，今年第四季度房地产市场状况“不容乐观”。有的房企人士甚至用“过冬”来形容房地产市场的走势。

中原地产首席分析师张大伟说，“从今年第三季度上市房企销售数据来看，2018年龙头房企销售业绩刷新历史记录依然是必然。但从全年整体来看，龙头房企销售业绩增速比2017年明显开始放缓。”

“随着我国房地产调控的深入，上市房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企销售业绩普遍上涨，逐渐开始出现龙头房企销售业绩增速放缓。特别是今年国庆节时，部分房企在少数城市下调房价，导致客户打砸售楼处。这种情况将会明显影响购房人的信心。”张大伟说。

“以价换量”卷土重来

我国房地产市场真的进入“冬季”了吗?现在下定论，还是为时过早。不过，部分龙头房企已然开始为“过冬”做准备了。不久之前，作为龙头房企的万科，就喊出了“活下去”的口号。有些房企开始推出促销优惠，加快回笼资金。

易居智库研究总监严跃进表示，“未来，房地产市场存在降温的风险，尤其是在购房政策和银行贷款政策都从严的情况下，房地产市场交易弱于预期，很多房企推盘节奏虽然加快，但去化效果并不好。这都会影响上市房企的经营效果，导致房企调整销售策略。”

克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，从企业角度来说，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，今年第四季度房企将继续加大货量供应。一方面，一些今年以来受城市限价影响，延迟入市的项目将在四季度大量入市，相关企业业绩将受益增长。另一方面，也会有更多持货观望的房企选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，保证项目去化。高周转策略在保质量的前提下，仍然是目前企业的首选。