老实说：今天的房地产估值非常高。但对即将到来的房地产崩盘的担忧还为时过早。有许多趋势可以继续推动房地产价值。一个渴望拥有住房和合理经济的独立的千禧年中产阶级超过可能预示经济衰退迫在眉睫的住房指标。这并不意味着美国房地产市场不处于关键阶段。事实上，2019年有望为那些了解推动市场的五大经济和人口趋势的人创造重要机会。让我们考虑以下五个趋势：

1.利率上升

预测美联储对利率的行动是不可能的。美联储已经结束了2008年金融危机引发的前所未有的债券购买计划。虽然抵押贷款利率在过去几个月一直在下降，而30年期抵押贷款约为4.5%，但许多分析师认为抵押贷款利率在2019年的30年固定利率上平均上升至5%左右的高位，并保持在该水平。截至本文撰写时，美联储下一次利率决定还需要几周时间(3月中旬会议)。人们普遍预计联邦基金利率将保持在2.25%至2.5%之间，并将推迟未来任何加息。然而，抵消10年期国债利率的抵押贷款利率可能上升，并增加房地产买家和投资者的成本。

如果融资成本至关重要，将会出现一些房地产价格疲软的情况。鉴于追逐多户型和工业房地产投资的机构资本数量，我预计投资活动将继续保持较低的IRR回报预期。

2.千禧年购房者进入市场

有大约7,400万千禧一代，比大量的婴儿潮一代更大的人口。所以请关注千禧一代的钱。许多千禧一代处于主要的购房年龄，并继续推动房地产行业的发展趋势。千禧一代的住房拥有率低于全国平均水平64%。这代表了需求的深井，可以转化为1000万家庭购买。由于千禧一代平均购房者的家庭收入相当高，为88,200美元，千禧一代有办法，他们想购买第一套住房。

2020年是千禧一代购房的巅峰之作。在接下来的十年中，这一代将占据市场的最大份额。他们的第一个家的愿望可能继续推动特定市场的单户住宅价格上涨。如果某些市场的价格被认为太高，那么千禧一代将专注于更新，更昂贵的出租房产。

3.二级城市的增长

一线城市的高价格迫使许多购房者和投资者考虑寻求更高价值的二线城市。这种趋势可能会持续到2020年。资本涌入二线市场正在推动投资活动和价格升值的两位数增长。丰田等主要雇主退出南加州，搬迁到达拉斯都市区。苹果公司正在奥斯汀开设一个价值数十亿美元的校园，亚马逊正在华盛顿特区外开设HQ2。这些举措以及其他类似的举措可能表明经济增长可能会支持二线市场房地产价格持续上涨。

在典型的后期周期中，资本离开了高估的第一层，如纽约和旧金山，并流向较便宜的第二层。最终，两个市场的资本化率趋于一致。二级市场投资的保费上限为75个基点至100个基点，高于主要市场，比一线城市高出300个基点。预计二级城市房地产价格将上涨，这将降低资本化率。

4.住房负担能力

根据ATTOM数据解决方案的一项分析，目前59%的美国房屋市场租金更为实惠，80%的市场房价继续上涨超过工资。因此，预计租赁住房需求将继续强劲，而不是继续单户住宅价格上涨。西雅图，圣何塞，拉斯维加斯和波特兰等强劲市场的证据显示，去年的待售房屋数量有所增加，但由于房屋价值上涨和抵押贷款利率上升，经济适用房的比例下降。多户住宅投资者将获得住房负担能力紧张的市场的奖励。

据ATTOM称，在几乎每个人口超过100万的市场中，购买房屋变得越来越困难。目前，租金比在迈阿密，纽约，西雅图，拉斯维加斯，圣何塞，旧金山和波士顿买房更实惠。我认为这将推高租金，让多户投资者感到高兴。

5.机会区基金的影响

房地产投资者应考虑在2017年的“减税和就业法”中纳入新的税收激励措施，以便在合格机会区(QOZs)进行房地产投资。这些规定包括延期，减少和完全取消某些投资的资本利得税。我相信这些市场的本地专业知识是一项要求，并将其纳入我公司自己的QOZ基金产品中，因为当地运营商将对这些机会有最好的了解。预计6万亿美元的未实现资本收益符合QOZ投资的条件，这可能会导致这些QOZ的房地产价值非常强劲。由于一线市场的核心资产充斥着资本，因此在合适的当地合作伙伴的QOZ投资可能是粗糙的钻石。

底线

有一些驱动因素会推高租金和房价。对于长期房地产收益，千禧年租赁和购买高档住宅的趋势，二级市场价格的上涨以及流向机会区的资金将为实现超大回报提供巨大机会。对房地产投资采取严谨的方法可以发现能够以较低的风险获得优异表现的机会。