债务负担沉重，信用评分低和首付较少的首次购房者和购房者面临着一个令人畏惧的新抵押贷款障碍：联邦住房管理局正在加强其承保标准。因此，未来几个月可能会拒绝大量申请。

行业估计不同于该机构突然变化的影响，但抵押贷款公司高管上周告诉我，他们正准备将其FHA业务减少10%到30%。以下是发生的情况：多年来，联邦住房管理局已向以前被认为风险过高或边际风险最大的买家提供贷款。这些申请人经常承担每月个人债务的压力 - 信用卡，汽车贷款，学生贷款和其他义务 - 总收入超过其月收入的一半。许多人还有信用问题的历史，降低了他们的信用评分。加上3.5%的低额首付和最低银行准备金，这些借款人的贷款违约概率很高。

为了防止FHA的保险基金遭受重大损失，该机构最近通知全国的贷方，从3月18日起，它将对高风险购房者的申请采用更严格的标准。FHA在信中记录了其打击原因。根据FHA专员Brian Montgomery的说法，该机构一直看到贷款人向其提供的贷款质量令人不安的趋势：

- 每四个获批准购房者中，近四分之一的债务与收入(DTI)比率超过50%，这是自2000年以来的最差水平。1月份，28%的购房者属于该类别。

- FICO信用评分正在下降。它们已跌至2008年以来的最低水平 - 行业平均水平为670.在2019财年第一季度，超过28%的新购买贷款的FICO低于640.同一季度，超过13%新贷款的得分低于620 - 比上一财年同期高出19%。(FICO得分范围从300到850;低得分预测未支付的风险更高。巨型抵押贷款投资者Fannie Mae和Freddie Mac的买家平均得分约为750.)

- 借款人正在以惊人的速度从家中抽走股权。在2018财年，联邦住房管理局将“提现”再融资增加了60%，占所有再融资的百分比。现金流出允许借款人将股权转换为可支配的资金。

- 越来越多的贷款有多种迹象表明未来的未付风险很严重 - 低信用评分为640或以下，DTI比率超过50%的组合。

鉴于这些预兆，FHA通过修改其自动承保系统进行了限制。贷款人现在必须对标记为高风险的每个新贷款申请进行耗时的“手动”分析。与标准自动承保相比，人工处理更加密集，并且需要更高的人员成本和贷方负债。许多人对此犹豫不决。一些投资者拒绝购买人工包销贷款。结果，他们中很少有人完成整个过程。

华盛顿肯特抵押大师服务公司副总裁约翰波特预测，FHA的突然改变规则将在未来几个月内将全国范围内批准的FHA贷款数量从20%减少到30%。其他贷款人认为下跌幅度会更小。马里兰州Waldorf的Colonial Mortgage Group总裁Paul Skeens说，下降10%的可能性更大。但大多数贷款人都同意，大量希望获得FHA自由支付首付款和信贷条件的借款人面临他们根据旧规则不会遇到的拒绝。

“肯定他们会把很多贷款减少，”斯肯斯说。明尼苏达州圣保罗市Mortgages Unlimited的信贷员Joe Metzler对更严格的标准表示欢迎。他说：“FHA已成为蹩脚[贷款]档案的倾销场所，这些档案存在荒谬的DTI津贴和糟糕的分数。”“最近很多都是直接次级抵押贷款。我们不应该这样做。“

根据联邦住房管理局的数据，1月份将近83%的购房贷款用于首次购房者。不到40%的人去了少数民族。那些拥有最弱财务状况的人--FICO得分低于640，债务比率超过50% - 今年春天去买房时可能会感到震惊。他们可能不得不求助于收取高得多的利率的次级贷款人，或者他们可能不得不推迟购买，直到他们的财务状况更好。