自2016年以来，俄勒冈州财政部逐步降低其120亿美元的房地产分配风险，清算机会投资，转而支持高质量的现金流量资产，以形成更具可持续性的长期投资组合。

新的外观是2015年开始的全组合战略的高潮，该战略旨在降低1000亿美元基金的嵌入式股权风险，CIO John Skjervem当时将其描述为投资组合中每个部分的“主要吉他”。三年后，在一个支持性的，更多的舞台角色中，房地产起到了低迷的作用。

“这说得通;它是我们在这个投资组合中努力实现的动力，“前美国海军军官安东尼布雷诺特说道，他领导俄勒冈州最近推动的五强房地产团队。新方法远离封闭式，私募股权式投资及其相关的固有周期性风险和总回报焦点。现在，该投资组合通过独立账户和开放式基金结构中的常青经理合作伙伴关系，建立了更多的流动性和透明度，降低了波动性并降低了费用。

俄勒冈州房地产投资组合中的大部分(60-70%)目前与普通合伙人分开。Breault说，从核心到增值投资，这种结构允许基金更加一致，并对战略进行说明。

其中10%至20%的拨款用于开放式基金，具有流动性，透明的现金流和相对较低的费用，20%至40%的投资组合仍然是封闭式基金的增值和机会主义旨在提供相对于核心基准的alpha的投资。该基金没有任何直接的房地产投资，因为它需要治理和内部资源。“这不是我们能做的事情，”他说。

对Brevent希望不到投资组合30%的封闭式基金的分配意味着这些结构带来的资本汇回减少：相反，投资组合收益率将占总体收益的更多。

今天，俄勒冈州十大管理人员占投资组合的69%，高于2013年的62%，而对常青合伙关系的重视意味着新的合伙承销的频率将下降。投资组合分为核心(57%)增加值(15%)机会主义(21%)和公开交易RETIS(7%)。

办公室压力

这种新结构为俄勒冈州提供了一种新的控制水平，可以根据其长期多元化目标和短期战术机会来分配资本，定位机遇和风险。就像破坏性力量已经改变了我们购买东西的方式，现在也改变了我们的工作方式。根据Mary Ludgin的说法，预计在未来几年内准备装修办公空间并锁定10年租约的公司数量预计会下降，这给办公室带来了压力，并导致“全球范围内的手工”。房地产经理Heitman的全球研究报告在投资部门的演讲中。

她指出，由于千禧一代对开车上班和“陷入交通堵塞”的热情低落，郊区办公室集团也不再受到青睐。提到投资机会，如将郊区办公室转变为劳动力住房或带公共空间的微型单位，她说。

改变景观的赢家包括公寓，医疗中心和自助仓库。自助存储不是“大理石”或“花岗岩”，但它具有“持久的现金流”，因为家庭倾向于“抓住他们的东西。”这也是经济衰退的证据，因为经济衰退迫使人们缩小规模，将物品存放起来。她警告说，对比物流业，投资者“亲爱的”，因为其连续五年高于通胀率的增长并非如此。

如果经济衰退蚕食，物流不仅会感受到热度。其他变化也在出现。亚马逊在第二天和90分钟的交付承诺中引领了物流业的增长，引发了连锁反应，因为其他零售商争相应对。现在它也引领着另一个趋势。为了降低运输成本，电子商务巨头正在从点击到砖头，开始投资实体店，以经济高效地完成在线订单。“亚马逊出于某种原因开设书籍和杂货店，”Ludgin说。

气候变化为房地产投资者提供了其他风险和机遇。投资需要考虑到建筑物承受温度变化或海平面上升的能力。她说，这可能会让佛罗里达，迈阿密和纽约这样的弱势城市“重新定价”在一个越来越依赖数据来评估投资组合资产的新领域。