多代财富 - 大多数高净值人士的愿望 - 需要对各种复杂的财务规划问题敏感。拥有一个特殊的住所，度假屋或投资物业可以代表成就的顶峰，但将该物业转移到下一代对您和您的家庭有税收和财产影响。

洛杉矶惠蒂尔信托公司董事总经理兼财务管理总监Peter J. Zarifes表示，没有任何一种工具可以解决代际财富转移，资本收益，财产税，赠与税和遗产税等所有可能的问题。

“我们首先与每个家庭讨论他们的目标和目标，”Zarifes说。“我们需要了解他们的整个资产负债表，这有点像填字游戏。我们并没有专注于一项资产，而是着眼于整体情况，为家庭提供优化的解决方案。“大多数有效的解决方案都会考虑将房地产转移到下一代的必要性。这有三种方法。

1.现在或通过您的遗产赠送您的财产。

Zarifes表示，如果您的目标是保留一个家庭住宅，无论是主要住宅还是度假住宅，那么终身礼物就意味着受益人对该物业所发生的事情有最终决定权。

“这方面的不好的一面是，他们将继承房产的成本基础，因此，如果他们要出售房产，可能会产生沉重的资本利得税，”他说。然而，至少在加利福尼亚州，财产税将保持在父母的税率而不是经过重新评估，从而导致税率降低。

直接赠送的决定应与税务专家一起进行，税务专家可以根据物业的原始购买价格以及家庭的其他资产和目标来分析其影响。该礼物通常与租约相结合，根据该租约，父母将保留广泛的控制权，并有责任继续支付财产税和其他房屋所有权费用 - 从而为子女提供进一步的现金流。

“有时候我们的目标是从父母的资产负债表中删除资产，以减少他们的应税财产，”Zarifes说。“现在，终身礼物和遗产税免税额为2280万美元，对于已婚夫妇来说，所以我们需要看看他们是否已经使用过，并且需要支付礼品税。”

父母也可以继续住宿，直到他们去世。然后继承人继承财产，加强税基，等于死亡时财产的市场价值，而不是原始购买价格。

“如果继承人决定立即出售，他们将不会支付任何资本利得税，”Zarifes说。“如果他们稍后出售，他们的税收基础仍然比他们在父母去世前收到房产时的税率要高得多。”

减轻税务影响的可能方法包括：分数利息转移

Zarifes表示，将一个或多个投资房产转移到家族有限合伙公司(FLP)或有限责任公司可以减少您的税收。例如，基于支持估值，父母可以向LLC提供财产，然后向孩子出售或给予LLC会员权益。此销售或礼品受可销售性和少数股权折扣的影响，可能会显着降低转让价值。

合格的个人住宅信托

QPRT是一种分拆利息信托，其中父母通常是一段时间(例如五年)的初始受益人。然后孩子们成为受益者。Whittier Trust的高级副总裁兼副总法律顾问Robert W. Renken说，这种信任还允许父母有效地折扣他们居住的价值用于转移目的 - 转移的价值仅被视为“剩余”利息。

如果父母在信托期限内存续，则该资产不再被视为其应税财产的一部分。“虽然遗产税可以引人注目，但父母需要非常舒服，不再拥有自己的房屋，不得不为子女支付租金，”Renken说。“所以这需要经过深思熟虑的分析，不仅要考虑税收效率，还要考虑情感影响，以使这种车辆有效。”

家庭内销售

父母也可以选择使用IRS的“适用联邦税率”或AFR向家庭成员出售房产，而RenR指出，这是一种低于市场的利率。

“如果你向孩子们出售投资房产，他们可以利用房产收入向父母偿还贷款，”Renken说。“该物业已被移出父母的应税遗产，理想情况下，这些物业的价值会在孩子手中增加。”

慈善基金

Zarifes说，家庭也可以将他们的投资房地产资产分为三种不同类型的车辆，这些车辆可以提供税收优惠，同时满足家庭的慈善利益。慈善余额信托(CRT)为受益人提供一段年或一生的年金，剩余资金指定给慈善机构。慈善领导信托基金(CLT)首先向慈善机构提供年金，剩余部分交给受益人。捐赠者建议的基金提供美元兑换美元的税收优惠，而纯粹使您家庭选择的慈善机构受益。

Zarifes说，这是一个确定哪种结构适合你的建模练习。

他补充说，CRT或CLT将允许您将房地产资产转换为有价证券，从而产生年金并提供慈善福利。此外，由于慈善参与，有能力推迟出售产生的任何资本收益。

将房产转换为投资。

Renken解释说，如果最终目标是将住宅房产交换为创收投资房产，那么该家庭需要将该住宅转换为投资而不是个人使用的地方。如果有效地完成，所谓的1031交换允许家庭出售投资资产并购买另一个，同时推迟资本利得税。

例如，如果棕榈泉的一个家庭化合物未被使用，最好将其转换为出租物业，以便将来更换为公寓楼;这样做将推迟资本利得税负债并最大化收入潜力。

在进行1031交换之前，Renken说，应该公开讨论家庭动态。

无论问题是在分配使用海滨别墅，解决当一些家庭成员想要保留房产而有些人更愿意出售时出现的财务问题，或只是在兄弟姐妹之间管理维护费用时，很容易看出冲突是如何产生的。

“如果你想要对情况进行更多的控制，那么以不可改变的信任来赠送它可以确保父母的意愿得到充分执行，”Zarifes说。“信托文件将决定资产会发生什么。”

“有时候每个人都同意通过信托维持和资助一个家庭度假屋，但多年后，有些人没有使用房产，或者延期维修将非常昂贵，”Renken说。“那么你需要计划一个新的过渡，因为家庭动态发展。”

Zarifes解释说，无论如何，在整体资产负债表和家庭动态背景下查看房地产以及其他重要资产来寻找最佳解决方案始终是必不可少的。“对于富裕家庭来说，这确实是一个复杂的矩阵，”他说。

房地产通常是家庭财富的关键要素，如果将这些规划技术融入到包含家庭目标和目标的综合长期计划中，这些技术中的每一项都有可能增强多代财富。与您的家庭动态相协调的财富管理人员可以帮助解决这个难题，这对每个人的利润最有利。这不是对所提供方案的全面讨论，在实施任何战略之前应咨询税务专业人员。