Sasseur房地产投资信托(SGX：CRPU)和(SGX：AU8U)是新加坡上市的两家以中国为重点的零售房地产投资信托基金(REITs)。两者都为投资者提供了中国快速增长的零售业和目前的价格，体育收益率超过6%。但两个房地产投资信托基金中哪一个更好买?现在是找出它的比较。

REIT的背景虽然这两家房地产投资信托基金主要投资于中国的零售商场，但两者仍存在重大差异。

Sasseur REIT在其投资组合中拥有四家直销购物中心。奥特莱斯购物中心为购物者提供以大幅折扣购买品牌产品的机会。与传统的零售商场不同，直销商场通常也位于郊区。与大多数直销商场业主一样，Sasseur REIT的部分租金收入与其租户销售直接挂钩。该协议意味着Sasseur REIT的租金收入更加波动，但房地产投资信托基金的租金增长也会增加。

另一方面，嘉德置地零售中国信托拥有中国各地的购物中心。其投资组合包括九个多租户商场和三个主租赁商场。传统购物中心的租户合同通常更长，更稳定，但可能没有那么多的增长。

内部增长前景我们将开始与增长前景进行比较。增长有两种主要类型 - 内部和无机增长。内部增长是房地产投资信托基金在其现有房产中增加租金收入的能力。无机增长需要使用资本 - 包括债务和股权 - 来进行可以奖励单位持有人的收购。

如前所述，Sasseur REIT的租金收入与租户销售直接相关。因此，只要租户销售增加，它就有可能增长。在过去的一年里，四个购物中心的租户销售额同比增长。由于国内对打折品牌零售商品的需求依然强劲，美中贸易战对其租户销售影响不大。此外，房地产投资信托基金去年签署了新的购物者VIP会员，通常占出售商场总销售额的近50%。越来越多的VIP会员应该是Sasseur REIT租户销售的好兆头。

嘉德置地零售中国信托在2019年第一季度表现优异。其租金回归率为9.5%。较高的租金回归率可能会提高租金收入，从而提高单位增长率。它还不断增强其租户组合，以保持其商场的相关性并增加购物者的流量。

虽然两个购物中心都有良好的内部增长前景，但我认为Sasseur REIT的内部增长机会更快，因为其租赁销售与租户销售直接相关，租户销售在未来几年可能会继续增长。

收购的财务实力房地产投资信托可以奖励单位持有人的另一种方式是利用其额外资金进行收益率提升。

确定具有更大财务权力的房地产投资信托基金的最简单方法是查看债务与资产比率。这个比率告诉我们房地产投资信托基金的高杠杆率以及它是否有能力在未来承担更多债务以为收购提供资金。

Sasseur REIT的债务与资产比率为29.2%，而CapitaLand Retail China Trust的数据为35.5%。