又是纳税季节。如果您拥有出租物业，那么您的税收策略会比您所居住房屋的税收策略复杂。这是一些针对出租物业所有者的重要税收提示。

提交年度申报表时，请牢记以下几点：

您的出租物业会显示在您的纳税申报表E中，其中记录了租金收入和支出。这些费用包括抵押贷款利息，财产税，维护，修理，水电，财产管理费，折旧以及与拥有财产相关的所有其他费用。

如果您在结清租赁物业购买贷款时支付积分，则无法像在主要住宅购买中那样在支付年内完全扣除积分。相反，您必须在贷款期限内扣除积分。

如果您的租金收入每年超过支出，则该收入与任何其他收入一样应纳税。

如果费用超过附表E上的租金收入(这是折旧费用行项目的常见现象)，并且您的非财产收入每年最高不超过$ 150,000，您可以扣除租金损失。如果您的非财产收入最高为100,000美元，则您每年可以扣除最高25,000美元的租赁财产损失。如果您的收入在$ 100,000到$ 150,000之间，则这种潜在的扣除收益将减少一半。如果您的收入超过$ 150,000，您将无法扣除租赁财产损失。

如果您赚得太多而无法扣除租赁财产损失，则这些损失可能会在您出售时抵消资本利得税。

询问您的税务顾问，扣除或应计的租金损失是否适合您的税务状况。

当您出售出租物业时，您将为增值支付资本利得税。您必须咨询税务顾问以获取准确的数字，但这是估算资本利得税和销售净利润的简化公式。

从销售价格中减去购买价格，所​​做的改进成本以及总销售成本(包括房地产经纪人，产权和地方税费)。得到的数字就是您的资本收益，您将为资本收益缴纳约25%到30%的联邦和州税(根据您的税收状况)。

让我们看看如果您八年前以200,000美元的价格购买了20%的首付和6%的30年固定利率(当时的利率)的房屋，则此公式看起来像什么。快速的抵押贷款计算器分析告诉我们，您的余额现在为$ 140,435。

假设您在此过程中对房屋进行了$ 10,000的装修，您每年的收入少于$ 100,000(因此您没有产生任何租金损失来抵消资本收益)，现在您以$ 300,000的价格出售该物业。在一个总销售成本为7%(包括房地产经纪人佣金，转让税，产权和安置费)的县中，您估计的资本收益约为69,000美元。

使用上面的资本利得税公式，您应缴纳的税款约为17,250美元至20,700美元，因此，销售净额约为117,865美元至121,315美元。