对于大多数人来说，一生中最大的一笔金融交易是买房-当您已经拥有房屋并试图购买新房时，房屋交易会变得更大。通常，有三种方法可以解决这种棘手的情况。

先卖然后买

这种情况是最常见的，因为它在财务上最可行。您可以通过出售房屋来开始此过程，然后 预先获得新房屋的批准，以便知道自己能负担多少。贷方的承受能力分析将首先查看您可用于预付定金的现金，然后确定您的每月债务。

假设您的预付款将来自房屋的销售收益，也许您十年前以20万美元的价格购买了10%的首付，现在以25万美元的价格出售。得益于IRS对自住房屋的税收优惠，您可以免税单身人士最多25万美元，已婚夫妇最多500,000美元的资本利得税。但是，您将支付与出售房屋相关的所有费用的约6%至7%的销售价格，其中包括房地产经纪人和营销费，转让税和产权费。

保守计算，您的销售所得净收益约为85,000美元。

使用这85,000美元作为您购买350,000美元，拥有30年固定贷款的新房的首付，您的新房子每月总债务为1,644美元-包括按今天的30年固定利率3.75%支付的1,227美元抵押(按揭利率每天都在变化)，350美元的财产税和67美元的房主保险。

要以35万美元的首付价格承受这350,000美元的价格，您每年需要赚63,000美元，并且每月的非住房债务不超过300美元。

要在与贷方交谈之前做好准备，您可以使用所需的任何首付款和购买价来计算自己的每月还款额，还可以计算承受得起多少新房。

先买后不卖

近年来，这种情况已变得司空见惯，因为许多市场的库存紧张，使人​​们在出售现有房屋的同时很难找到新房屋。

如果要先买而不卖，您需要有足够的现金来支付新房的首付，并且需要与贷款人一起评估是否可以负担两套住房付款。

使用上面的示例，您十年前以200,000美元购买了房屋，首付下降了10%，那么您每月的总债务可能约为1,215美元，其中包括859美元的抵押贷款，假设您在此过程中进行了4%的再融资税率，财产税$ 200，保险$ 67和抵押贷款保险$ 89。

如果您的目标首付是新购买的350,000美元的10%，则您的每月总债务将为2,030美元-包括3.459%的利率为1,459美元的抵押贷款，350美元的财产税，67美元的保险和155美元的抵押保险。

这两处房产的总和为每月3245美元。如果您估计增加300美元的非住房债务，则需要赚99,000美元才能有资格获得新住房。

但是，如果您的收入不足怎么办?知道您将净赚到约$ 85,000，您可以尝试 获得一笔定金的礼物，并在出售现有房屋时将其还清。这样做意味着您只需要有$ 88,000的收入就可以在出售现有房屋之前有资格获得新房屋。

购买现有房屋并将其转换为租金

该方法适用于希望保留其当前财产作为长期投资的人们。根据贷方和您的个人资料，您也许可以计算当前物业的租金收入，以符合获得新贷款的资格。

如果您无法计算租金收入，那么放款人将按照上述条件，同时具备全部财产和非住房债务的全部义务，这意味着您需要赚99,000美元才有资格(使用示例房价和预付款) 。

如果您可以计算租金，大多数贷款人都允许您在符合新房条件时使用租金收入的75%来抵消支出。如果我们在丹佛这样的市场中使用这个公式，那里的中位租金为1,650美元，那么如果您获得租金抵免，则您需要赚65,000美元才能有资格同时拥有两所房屋。检查您所在城市的租金，看看这种方法是否适合您。