定价房屋的五种策略 一起来看看吧
与售价500美元的iPad相比,499美元的iPad是否物有所值?不完全是。但是零售商将长久以来一直定价在整数以下的产品,因为从心理上讲,即使差价仅为1美元,499美元也比500美元更像是一笔交易。
在房地产领域,几乎总是采用“ 99”策略。例如,如果卖方将房屋价格定为$ 499K而不是$ 500K,那么他们损失的$ 1K将支付买方的部分交易费用,但在买方看来,他们要支付$ 500K。但是,在大多数情况下,敲价$ 1K可以使价格低于四舍五入后的价格对买者或卖者没有太大影响。
尽管如此,在决定房屋要价时,还是有很多心理学和策略。
如果您是卖方,则您和您的房地产经纪人应确定(并商定)该物业的近似价值。假设您根据附近出售的类似物业的可比价格以及其他市场考虑因素,确定自己的房屋价值约50万美元。下一步是了解标价的价格范围-在这种情况下,根据市场条件,竞争物业,一年中的时间或库存,介于$ 480K和$ 520K之间。随着价格的上涨,价格范围通常会高一些 ; 价值约100万美元的房屋价格可能在95万美元至105万美元之间。
一旦您知道了房屋的价值并考虑了价格范围,就该确定最终的“标价”价格了。
这是卖家的五种定价策略:
1.呼吁“成群的心态”
考虑到房地产的高风险,买主不想成为唯一对房屋感兴趣的人。通过以较低价格范围的价格对房地产进行定价,您可以激发多个购买者的兴趣,并形成一种羊群心态。另外,如果您想快速销售,这将是一个不错的选择。
2.定价以在房地产搜索中找到
大多数买家告诉他们的经纪人,他们想要在某个社区内以低于50万美元(或其他金额)的价格购买三居室房屋。然后,他们的房地产经纪人可以在其本地数据库中针对50万美元以下的房地产设置自动买家搜索。但是,如果以$ 510K的价格挂牌出售该房屋,则该买家将错过它。因此,如果您的定价过高,您可能会错过一部分购买者。
尽管这种情况经常发生,但许多精明的代理商会为他们的买家设置搜索参数,以包括列出的价格略高于其价格上限的物业。知道房屋价格的灵活性之后,应该使买家意识到可能适合他们的房产,即使这些房屋的价格高于(但在合理范围之内)他们想要支付的价格也是如此。通常情况下,买主可以低于标价的价格报价,否则房屋将被减价。
3.不要以要价获得“创意”。
有时候,卖家想以他们的要价来发挥创意。我有一个卖方,其房屋价值在75万到80万美元之间,他们要价787,777美元。说什么?
这样奇怪的人物没有充分的理由引起人们的注意,就像漆成紫色的房子一样。买家经常会想知道为什么卖家选择了这个数字。从那里,他们对卖方是谁感到好奇,依此类推。以我的经验,最好不要让卖方在后台,即使不是完全看不见的。这就是为什么我们让卖家将所有个人物品(例如照片,文凭等)从他们的房屋中取出并用中性色装饰。目标是展示财产,而不是卖方,并吸引尽可能多的受众。怪异的要价抵消了这种久经考验的策略。
4.在将房屋投放市场之前,制定价格应急计划
有时,卖方对自己的房产的吸引力寄予很高的期望,即使他们的经纪人不相信自己会得到,他们也想要求高价。或者,也许是他们与之交谈的另一位代理商在脑海中植入了高价。无论出于什么原因,作为上市代理人,我都同意尝试以较高的价格出售房屋。但是,在“待售”标志出现之前,我总是尝试与卖方制定应急计划,以防财产不能以理想的价格出售。通过从一开始就将所有东西放在桌子上,如果第一个计划失败了,我们将获得一个计划B。这样可以节省时间,并有助于在卖方的脑海中设定适当的期望,因此在旅途中不会出现令人不快的意外。
5.定价是一个持续的讨论
最终,请仔细聆听代理商的定价策略。知道什么有效和无效是他们的工作。与任何策略一样,准备与房地产经纪人进行有关定价的持续讨论。为房屋定价不是“一劳永逸”的过程。出售或购买房屋时可能会影响很多因素,但并非所有因素都是可以预期的。如果您能够灵活地对变化的市场条件或新信息做出快速反应,那么您更有可能以最少的麻烦获得最好的价格。