在经历了几年的房屋贬值之后，每个人似乎都想到的一件事是：“房屋衰退何时将结束?”和“我的房屋何时将再次获得价值?”。房主渴望获得住房市场的渴望。重回正轨已经引发了对房地产市场的一些误解。

为帮助房主对未来几年的住房市场设定合理的期望，Zillow的首席经济学家Stan Humphries博士与房利美(Fannie Mae)的首席经济学家道格·邓肯(Doug Duncan)以及格鲁布(Grubb&)的首席经济学家鲍勃·巴赫(Bob Bach)共同介绍了“住房市场的四个神话”。埃利斯(Ellis)在最近在得克萨斯州奥斯汀举行的全国房地产编辑协会(NAREE)会议上。

1.住房衰退已经结束

虽然房屋销售已经触底，但房屋价格尚未出现，并且很可能要到2010年第三季度才会触底。Zillow的4月份数据显示，全国房屋价格同比下降4.1%，环比下降1.1%，环比增长0.4%。

2.价格触底后，我们将看到历史升值率的恢复

不对。房屋底部可能会长期平坦，而且很可能在未来三到五年内我们不会恢复到历史升值率。有几个促成因素：

影子库存：根据抵押银行家协会和放贷人处理服务，大约有500万套房屋的90天以上拖欠或目前处于止赎状态。

旁观的卖家：根据Zillow的第一季度房主信心调查，一旦市场开始出现积极迹象，就有530万房主在旁观中等待出售。

负资产：目前抵押贷款为负资产的单户住房的比例为23.3%(高于2009年第四季度的21.4%)，而失业率预计仍将保持较高水平，我们将继续看到高止赎率。此外，负资产抑制了住房需求，因为由于水下抵押贷款而被困在其现有房屋中的房主无法购买新房。

抵押贷款利率：一个好消息是，当前的抵押贷款利率处于历史低位，到目前为止，它们已经违背了预测将攀升的预测(由于欧洲主权债务危机)。从长远来看，它们将比现在更高，这将影响住房需求。

3.止赎危机最严重的时期已经过去

丧失抵押品赎回权的比率实际上正在全国范围内增加。根据Zillow的四月数据，四月份每千户房屋中有1.1户被取消了赎回权。在加利福尼亚，亚利桑那州和内华达州受灾最严重的一些大都市中，每千户房屋中有3-4处在4月被取消赎回权。只要负资产和失业率居高不下，止赎率仍可能保持较高水平。

4.购房者的税收抵免节省了我们的培根

该购房者税收抵免并刺激销售，尤其是信贷第一波在2009年时，它是专用于首次购房者中。在其第一个化身期间，税收抵免甚至可能造就了其他情况下不会发生的新的增量销售(请参阅此处的分析))。然而，在第二个变体中，最受刺激的需求很可能会从未来几个月中撤出，而不是原本不会发生的增量销售。历史上较低的抵押贷款利率，显着提高的住房承受能力以及联邦住房管理局大幅增加的贷款，是促使销售再次增长的巨大因素。第一轮税收抵免可能导致了市场心态的转变，这对市场有所帮助，但可以说，仅这些其他因素就可能使销售额从2009年初的低点上升。