在某行的第三年，圣地亚哥仍然是一个谨慎的市场，在办公室完成方面。在2017年和2018年，地铁总共迎来了大约160万平方英尺，这在两年之间几乎相等，并且准备在2019年关闭，交付量为473,000平方英尺，过去五年来在线的最低金额，YARDI矩阵数据显示。由于办公空间的需求仍然很高，预计在以下季度，空缺率将降至10%以下，达到过去15年的最低水平。

对于StreamRetyPartners董事总经理BretMorriss来说，空置率的下降标志着圣地亚哥正在慢慢向房东市场过渡。Morriss说，开发商和房东目前正在为租户提供更多现代化的空间，方法是重新利用现有的建筑物，在现有的办公空间中增加便利设施，以及一套其他改进措施。但是，满足一家大公司的要求并不总是一件容易的事情，因为租户在决定租房时往往会照顾一整套设施，包括附近的零售选项。

您认为圣地亚哥办事处市场的优势现在是什么？

Morriss：圣地亚哥是一个相对于我们北方竞争对手的折扣市场，比如LosAngeles，西雅图和旧金山，这可能是最大的优势之一。未来几年，霍顿的一家PascEO、ManchesterPacificGateway和Plaza等大型混合使用项目将在未来几年上线，在步行、舒适的城市地区提供大量办公、零售和住房空间。然后有圣地亚哥的人才基地，尤其是干细胞毕业生。最后，在市中心的多家庭发展正在刺激一个文艺复兴时期的现象，驱使年轻人前往南方寻找一个城市，生活在工作中的生活方式和在圣地亚哥更有希望的海滩生活。

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它的弱点是什么？

莫里斯：尤其是市中心地区有小的楼板，大部分在9，000到50，000平方英尺之间。这阻碍了大终端用户，他们通常需要更大的地板。他们最终选择了世界协调时、索伦托山谷等替代市场，甚至可能不会完全考虑圣地亚哥。另一个弱点是停车限制。市区平均停车比率为1：1，000。与此同时，与其他主要城市相比，公共交通不足。

另一个问题是商业区的零售店很少。由于没有各种各样的商店、餐馆和有趣的聚会场所，雇主们纷纷离开圣地亚哥，因为他们想要在一个强健的区域，让员工能够参与办公空间的周围生态系统。然而，我们在地区上最关心的是劳动力和价格适中的住房。市场上存在着大量的豪华和买不起的住宅单元，以及对负担得起的住房的关注，但该地区真正缺乏价格适中、中等收入的住房，而该地区以外的大型企业将通过搬迁而把重点放在这些住房上。

你如何看待需求和办公室供应之间的不平衡？在不久的将来，你会找到什么样的解决方案来解决这个问题？

莫里斯：的确，A类产品的需求还没有得到满足。随着经济的长期上升趋势和低失业率，吸引优秀人才的竞争日趋激烈。不幸的是，市中心的大部分都是过时的办公产品，而UTC、Torrey和Sorrento的大部分优质产品都已被填满。

由于平均空置率从10%到15%的县，房东正在争夺位置，以吸引和保留高信用租户。改造项目，建造套房，增加设施，如健身房、淋浴、会议中心、积极的租户改进计划、户外舒适空间和宠物友好型建筑只是房东引诱租户的一些方式。租户在今天的市场上仍然有杠杆作用，但随着市场空置率降至历史低点，房东将慢慢获得更多的杠杆作用，就像他们在工业方面一样。

空缺已降到十年以上的最低值，预计将继续减少。这对办公室市场的动态有何影响？

Morriss：由于出缺率下降，规模开始对业主有利，尤其是在质量上。到目前为止，尽管空缺率在10年的最低点，但仍对租户有利。房东愿意在他们的舒适水平外弯曲，以填补他们的建筑物，为未来的市场校正做好准备。

告诉我们今年的租赁物流地产已经关闭了。哪些公司更喜欢被定位，他们在太空寻找什么？

Morriss：公司正在寻找有创意和高效的空间，通常是在一个有着强劲的零售场景和免费和/或折扣停车位的地区。根据员工群体的不同，雇主会寻找能够为团队提供方便的地理位置的建筑。很难满足所有这些要求。像Kilroy的One Paseo这样的项目几乎可以检查所有的盒子。公司喜欢找出一些有创意的东西，让他们有机会展示自己的公司文化并发表自己的声明。这一切都是为了吸引和留住人才。

与两年前相比，当你加入圣地亚哥的物流地产时，这些趋势如何改变？

Morriss：市场继续收紧，租金继续增长。它是健康的，因为它现在允许更多的投机性办公室开发铅笔和离开地面，这将提供新的产品，即城镇外和有机增长的公司正在寻找圣地亚哥。

与前几年相比，租户的混合有所改变？

Morriss：我们正在慢慢地看到从传统的法律/金融/政府机构到Tami（技术、广告、媒体和信息）公司的转变。索伦托和校园指出，大量的生命科学重建项目和生命科学租赁基地的数量和规模继续增长。随着高通公司的规模缩小，5G蜂窝世界也将以武力进入这些市场。

在哪些细分市场中，贵公司在吸引租户方面有困难，为什么？

莫里斯：总的来说，没有太多的4万用户在寻找空间。当我们看到有多少新的和重新开发的空间来到市中心时，很难想象这些公司将从哪里来。有些可能来自UTC和DelMar高地，那里的租金很高，空置率很低，拥堵也很严重，但许多人需要来自该地区以外的地方，而劳动力将需要吸收多家庭和办公室供应到市中心，以防止超载我们现有的交通基础设施。

您认为在定位方面，针对圣地亚哥的科技公司越来越多的机会是什么？你对未来几个季度的租金有何期待？

Morriss：随着当地大学对卓越人才的梳理，只有公司才能进入圣地亚哥，利用人才池。租金会随着空置率的下降而继续上升。加州大学圣地亚哥分校（UniversityofCaliforniaSanDiego）的扩展校区应提供一些良好的势头和鼓励，让这些公司在子市场早期获得通过。有劳动力住房、教育和运输选择，其他子市场并不应该激起一些关于机会的思考和讨论。