投资者对工业资产的胃口越来越大，华沙写字楼市场的供应缺口，以及波兰提升全球评级——这些都是2018年房地产市场的亮点。所有迹象都表明，未来几个月，市场的重点将放在另类资产类别和经济放缓的可能性上。房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)对波兰2018年商业地产市场表现进行了初步总结，并对未来12个月进行了展望。

第一太平戴维斯(Savills)表示，除了进一步的供应快速增长和对仓库和工业空间创纪录的占用需求外，该行业在2018年也受到了投资者的强烈关注。华沙写字楼市场的形势有点倾斜的新项目进行的数量之间的皮带ONZ Daszyńskiego环形路。然而，这些建筑在2020年之前不会上市，因此造成了目前的供应缺口。2018年的其他亮点包括今年早些时候生效的周日交易禁令，以及波兰在富时罗素指数(FTSE Russell index)中被提升至发达市场地位。波兰是近10年来首个实现这一目标的国家，这可能会提高专门针对最成熟市场的投资基金的兴趣。

2019年将成为另类资产类别的一年。波兰专为学生建造的宿舍、私人出租住房和老年人住房的供应正在逐步增加，这些住房正日益成为抢手的投资产品。未来两年也将是服务式办公室和联合办公空间的关键时刻，这些办公室和联合办公空间已经在波兰扎根，并开始慢慢改变办公租赁市场。随着技术的进一步发展，智能物业解决方案将成为常态。然而，随着社区管理人员越来越多地照顾办公楼用户，人类仍将是重点关注的对象。

“受商业房地产市场强劲投资活动的推动，今年的交易量可能会创下历史新高。”波兰的房地产正在投资者的议程中占据重要位置，2018年，波兰写字楼收益率跌至5%以下，创下历史最低水平。尽管未来12个月前景乐观，且投资者希望避免自我应验预言的影响，但明年可能会看到投资者谨慎程度上升的初步迹象。这将导致对投资组合多样化的关注，以及投资者越来越多地瞄准工业和另类资产，”第一太平戴维斯波兰董事总经理托马兹•布拉斯(Tomasz Buras)表示。

房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)估计，今年的投资额可能达到近65亿欧元，这将是波兰商业房地产市场的历史最高水平。根据第一太平戴维斯的初步数据，2018年，波兰向市场交付了大约75万平方米的办公空间，使波兰的办公室库存达到1040万平方米。在2018年完成了约35万平方米的零售空间后，波兰的零售存量现在接近1200万平方米。仓库部门在过去12个月里完成了200多万平方米的建设，使全国总库存达到1550万平方米。

2018年主要市场趋势:

华沙办公室市场的供应缺口

2018年第二季度，波兰的办公室总存量超过了1000万平方米。仅在华沙,有许多新办公室项目管道之间的皮带ONZ Daszyńskiego环形路。然而，这些建筑在2020年之前不会上市，因此造成了目前的供应缺口。目前，想在新项目中寻找面积超过3000平方米的办公单位的租户别无选择，只能集中精力在现有建筑上进行重新谈判或搬迁。

工业地产成为投资者关注的焦点

多年来，波兰的工业地产交易量一直在稳步增长。截至2018年6月底，成交额达到3.378亿欧元，是波兰房地产行业今年上半年的最好成绩。波兰的工业市场也见证了亚洲资本的首次收购，以及南非重新定义(以前活跃于其他行业)等投资基金的收购。2018年7月，该公司以大约2亿欧元的价格从帕纳托尼收购了前9项资产。

办公室收益率压缩

过去几个月，写字楼收益率(尤其是优质债券收益率)一直在上升，但投资者仍可能受益于相对于西欧主要市场的收益率溢价。

评级机构提高了波兰的评级

波兰是近10年来在富时罗素指数(FTSE Russell index)中被评为发达市场国家的首个国家。在2018年9月升级后，波兰加入了包括美国、英国、法国和德国在内的25个最发达经济体的行列。2018年10月，标准普尔将波兰长期外币信用评级恢复至A-。由于这些发展，波兰可能会吸引专注于最成熟市场的新投资平台。

周日交易限制

周日出台的交易限制无疑是2018年零售市场的最大亮点。新规定迫使一些购物中心延长了星期五和星期六的营业时间。然而，它们对市场的影响并不明确，因为在推出这些零售计划后的头几个月，一些零售计划的客流量下降，销售额上升。对于一些传统零售商来说，这是发展电子商务平台的又一个理由。

2019年预测趋势:

私人租住房屋、专为学生而设的宿舍及长者住屋

投资者将越来越意识到另类资产投资的好处。在国际学生人数不断增加、人口老龄化以及跨国公司对私人出租住房的需求的推动下，波兰此类资产的供应将逐步增加。

2008年的教训

尽管投资者希望避免自我实现预言的影响，但通过投资组合多元化和对全球经济的更密切监控，市场可能会看到投资者谨慎程度上升和风险降低的初步迹象。

WasS:工作区即服务

未来两年，由于大型联合办公空间和服务式办公室的开放，工作空间作为一种服务的概念将在波兰迎来关键时刻。我们可能会看到运营商在市场上整合，或者租金下降。灵活的办公空间已经在波兰市场占据了一席之地，更多的公司可能会在2019年选择混合交易，租用传统的和灵活的办公空间。

PropTech

智能物业解决方案将成为常态，尤其是在办公领域。展望未来，我们可能会看到仓库自动化和先进物流技术的显著增长。在零售领域，将线下渠道和线上渠道(全渠道)相结合的工具将获得极大的重要性。

社区管理

市场将更加注重针对人、他们的需求和与他人的互动的营销活动。房地产业主、服务式办公室和办公空间供应商将越来越多地聘用社区经理，负责组织各种活动，将办公空间用户聚集在一起。