2018年10月，西尔弗斯坦地产(Silverstein Properties)宣布启动其贷款业务，以填补市场空白。Silverstein Capital Partners将投入充足的资源，为复杂的项目提供大额贷款。

6个月后，新公司完成了第一笔交易，为JDS Development在布鲁克林的9 DeKalb Avenue tower提供了2.4亿美元的夹层贷款。这笔贷款是奥特拉资本(Otera Capital)提供的6.64亿美元建设融资计划的一部分。

Silverstein Capital Partners总裁迈克尔•梅(Michael May)在接受商业地产高管采访时回顾了过去一年的情况，并展望了该公司应对预期放缓的策略。

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在推出一年之后，你对综合招聘市场的表现仍有信心吗?

阿美:很多市场在过去的一年中都疲软了，但是交易和原材料的成本却在继续上涨。这种不平等降低了回报率，使得承销交易更加困难。对于大多数项目来说，资金仍然是可用的，这意味着持续的供应，有时会出现供应过剩。我们是一家新企业，很乐意放贷，但对租金和定价的增长预测极为谨慎。

在过去的一年中，您对大额贷款市场有何了解?

阿美:每个市场和项目都面临着独特的机遇和挑战。我们对我们达成的交易非常满意，但一直是高度选择性的。我们以所有者的身份看待每一笔交易，并专注于我们自己会追求的贷款权益经济学。许多大型机构的交易都是在低杠杆率的情况下完成的，因为有大量的可用股本，所以我们的最佳投资点是在高杠杆率的情况下寻找机会。这种分析正引导我们向纽约以外的市场放贷，包括费城、洛杉矶和西雅图。

你如何看待纽约市的房地产开发?

梅:纽约正面临着一些不利因素，比如盐税减免政策的改变，以及一些最近立法通过的限制措施，这些措施损害了房地产价值。我们认为纽约是一个微型市场。在某些地区，以目前的价格或空置率来看，公寓供应过剩的情况已经持续多年。像世界贸易中心这样的其他地方也有令人难以置信的租赁，我们的生命科学业务也非常强大。我们高度独立地分析子市场和开发预算中的每个子市场和房地产类型。

你认为2019年房地产资本市场的三大趋势是什么?

梅:还有很多资金可以用于发展，包括股票和债券。技术是关键，并推动租赁，提升整个市场，如纳什维尔和奥斯汀，并改写业主分析和经营物业的方式。银行和贷款抵押贷款机构通过提供流动性，为更多高杠杆贷款提供融资，为另类贷款机构提供了难以置信的帮助。

isSilversteinCapital Partners如何为经济放缓制定战略?

阿美:我们关注的市场有很强的基本面，以科技为中心，有良好的公共交通，可以生活/工作/娱乐。在这些市场中，我们寻找那些我们的贷款与价值之比是根据资产的最终价值来衡量的资产。在纽约，我们已经看到公寓价格和零售租金大幅下降，我们以低于一年前的价格承保这些项目。出租公寓面临着租金的严格限制，但费用和税收仍在增长，我们在分析中考虑了这一点。

令人欣慰的是，某些市场的租金在稳步上涨，而新供应却十分稀缺。然而，我们相信，在短期内将会出现衰退，我们的承销和资本化能够承受这种压力。

我们在2020年的资本市场应该期待什么?

阿美:我们希望第二年增加产量，我们的大多数竞争对手也希望增加贷款。我相信，我们将在纽约和其他主要市场开展许多构思良好的项目。我们已准备好迎接衰退，但低利率继续推动回报率，这有利于发展。