过去数年，行业协会、委员会、专责小组及其他机构都十分关注如何改善借款人在CMBS方面的经验。然而，我并没有与任何一个认为经验已有所改善的借款人交谈，我们必须找到方法，令CMBS借款者的经验更佳，才能令CMBS行业继续蓬勃发展。

我的整个职业生涯一直致力于帮助CMBS借款人获得贷款人的同意，以满足借款人对其财产的任何需求。这可以是任何东西，从所有权的改变到租赁的批准，储备资金的释放或全面的修改。

我想分享一些最大的问题领域，借款人在CMBS方面的经验需要改进。

现金管理处理：CMBS中最常见的借款人投诉之一是处理现金管理账户：不是贷款在现金管理中的事实，而是账户的实际处理。当整个过程的中间有一个周末，比如2019年10月发生的事情时，出现了一种特殊的挫折。服务人员通常会进入现金管理帐户，以便在每月的第五期支付他们的付款。10月，5月5日，5月5日，服务人员在周五的周末（10月4日）上支付了他们的款项。然而，并非所有租户都已收到此日期的付款。我与之工作的一个借款者已与之联系，并告知付款或贷款的短缺将在默认情况下。大多数借款者将资金电汇，然后是下一工作日，租户“付款”已过帐。但是，当借款人要求收回资金时，服务人员拒绝向借款人退款。因此，这个月，借款者经常出数几十万美元，因为服务人员星期五之前把它的付款从星期五开始，而不是在第五期之后的星期一。

现金管理和现金清扫触发：许多，许多执行良好的贷款只在现金管理中开始，因为贷款协议中的详细定义允许服务人员根据与实际财产无关的因素计算债务服务覆盖率(DSCR)。例如，房产占租赁的90%，贷款协议允许服务人员使用(a)房产占用或(b)市场占用的较小。让我们说市场占有80%的占有率。DSCR计算将使用人工80%的占用。根据这些定义作出了许多调整，这些定义导致高执行贷款进入现金管理，往往令借款人感到非常惊讶。

摆脱现金管理是棘手的，通常需要连续两个月的DSCR高于某个阈值。借款人需要对贷款协议中的定义保持警惕，以计算DSCR，理想情况下，在签署新的贷款文件之前。

贷款被转移到专门服务以进行轻微的违规行为：有许多例子可以很好地执行向特别服务机构转移的贷款给借款人的惊喜。其中最明显的例子之一是在一个经历洪水的表演酒店，这导致了半个酒店的临时关闭。借款人立即努力纠正这种情况，酒店很快就恢复运作了。他的收入在这次关闭和重建期间遭受了痛苦，但贷款从未错过过付款。

然而，在洪水之后发送的第一个季度财务报表导致了低于阈值的DSCR，并产生了现金清扫。借款人努力说服主服务人员相信这不是必要的，并且认为他已经成功了，因为他没有听到任何进一步的消息。但几个月后，他接到通知说，他的贷款现在正在进行特别服务。所引用的理由是不与现金管理的实施合作。您认为，在这一点上与现金管理的实施合作将解决这一问题，但实际上，这一“错误”导致贷款产生的违约利息、特别服务费用、准备金账户的新的重大存款以及许多其他使借款人难以摆脱特殊服务的困难和成本。

批准租赁的时间长度：CMBS中的另一个重要问题是批准租赁所需的时间长度。通常需要几个月的时间，当一个有兴趣的租户无法向租户提供几个月的反馈时，借款人很难将其保留在其空间中。需要很长时间的原因是，通常有三个公司需要审查每个租约：主服务人员、主服务人员的第三方承销商和特殊服务人。因此，不仅需要很长时间，而且文件也落入了俗语的“黑洞”中。